Disposer d’un jardin, qu’il soit privatif ou collectif, représente un avantage considérable dans une location, offrant de nombreux bénéfices et un cadre de vie agréable. Cependant, pour préserver cet espace de verdure, un entretien régulier est essentiel. Un jardin négligé peut rapidement se transformer en friche, entraînant des coûts de remise en état importants et potentiellement des conflits avec le voisinage, notamment si des haies ou des arbres empiètent sur les propriétés adjacentes. Cet article vise à éclaircir les obligations d’entretien du jardin pour le propriétaire et le locataire, et à déterminer dans quelle mesure un locataire peut aménager cet espace.
Pour qu’un jardin fasse partie intégrante d’une location, sa mention claire dans le bail d’habitation est impérative. En l’absence de cette mention, la loi considère que le locataire n’a pas la jouissance exclusive de cet espace, ce qui l’exonère de l’obligation d’entretien par ses propres moyens.
Responsabilités partagées : propriétaires et locataires face à l'entretien du jardin
La loi encadre précisément les responsabilités du propriétaire et du locataire concernant l’entretien et l’aménagement d’un jardin en location. Si le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent et en bon état d’usage, cette obligation s’étend également au jardin qui en dépend. De son côté, le locataire a l’obligation d’assurer l’entretien courant du jardin dont il a la jouissance exclusive.
Obligations d'entretien du locataire
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 détaille les travaux et menues réparations à la charge du locataire. Le locataire est tenu d’assurer l’entretien des parties extérieures dont il a l’usage exclusif. Cela inclut diverses tâches pour maintenir l'espace en bon état.
- L’entretien des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines : cela comprend la tonte de la pelouse, l'arrosage des plantes, le désherbage des allées et la maintenance des éventuels points d'eau et espaces dédiés.
- La taille, l’élagage et la suppression des nids de chenilles des arbres et des arbustes : le locataire doit veiller à la bonne santé et à la bonne tenue des végétaux, en réalisant les tailles nécessaires et en prévenant les infestations.
- Le remplacement des arbustes : en cas de dépérissement d'arbustes, le locataire peut être amené à les remplacer.
- La réparation et le remplacement des installations mobiles d’arrosage : les systèmes d'arrosage portables relèvent de la responsabilité du locataire.
- Le nettoyage des auvents, terrasses et marquises, particulièrement l’enlèvement des mousses et des végétaux : ces surfaces doivent être maintenues propres et dégagées.
- Le dégorgement des gouttières et chéneaux pour éviter l’accumulation de feuilles mortes : le bon écoulement des eaux pluviales est une tâche d'entretien essentielle.
Concrètement, le locataire doit effectuer les tâches courantes telles que la tonte de la pelouse, l’arrosage des plantes, la taille des haies et le désherbage des allées. Il est formellement interdit de brûler tous les déchets verts issus de la tonte de la pelouse, de la taille des haies et arbustes ou encore de l’élagage dans le jardin sous peine de sanctions. Cette interdiction générale est inscrite dans le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) propre à chaque département.
Il est bon à savoir que si le jardin est un espace commun partagé au sein d’une copropriété, le locataire n’est pas responsable de son entretien direct. Il doit cependant participer financièrement aux charges liées à son entretien.
Obligations d'entretien du propriétaire
Le propriétaire, quant à lui, n’est pas exempt de responsabilités concernant l’entretien du jardin loué. Le bailleur est tenu de réaliser les travaux importants et de garantir la sécurité et la décence des espaces verts extérieurs.
- Mettre à disposition un jardin décent : le propriétaire a l’obligation de mettre à disposition de son locataire un logement décent, et cette exigence s’applique également aux espaces verts. À ce titre, le bailleur doit garantir en début de location le bon état de fonctionnement et la conformité aux normes de tous les équipements du jardin (systèmes d’arrosage, dispositifs d’éclairage, piscine, etc.).
- Réaliser les gros travaux liés au jardin : le propriétaire doit veiller au bon état et à la sécurité des structures du jardin. En cas de détérioration ou de fissures, le bailleur doit notamment prendre en charge la rénovation et la réparation des murs de soutènement, la remise en état des terrasses ou la réparation des clôtures et portails. Il doit aussi entretenir les façades et toitures végétalisées d’une maison en location. L’abattage d’un arbre menaçant de s’effondrer est, par exemple, du ressort du propriétaire.
- Garantir la sécurité du jardin : le propriétaire a la responsabilité de garantir la sécurité des locataires du jardin, mais aussi des voisins et des invités potentiels. En cas d’accident ou d’incendie, il est responsable. Ainsi, le bailleur doit garantir la présence et le bon état des dispositifs de protection des piscines (barrière, alarme, bâche de sécurité) et élaguer les arbres dangereux.
Cas particuliers : la végétation morte et les interventions professionnelles
La nature n’obéissant à aucune loi, en cas de végétaux morts, il peut être difficile de désigner qui est responsable. Les plantations peuvent avoir contracté des maladies incurables ou subi les conséquences d’aléas climatiques. Encore faut-il le prouver. Si le locataire fait appel à une société pour s’occuper de l’entretien du jardin, il peut demander au propriétaire de les remplacer intégralement à ses frais ou à frais partagés, en le justifiant à l’aide des factures d’entretien. Le propriétaire, quant à lui, n’a aucune obligation d’accepter la demande. Pour s’assurer un entretien régulier de son jardin, le propriétaire peut aussi faire appel à un professionnel des espaces verts.
L'état des lieux : une étape cruciale pour le jardin
L’état des lieux est une étape clé du parcours locatif. Il permet de formaliser l’état général d’un bien de manière objective en dressant un inventaire de ses pièces, de ses équipements et matériaux. C’est bien souvent à la sortie que l’état des lieux peut générer des conflits entre propriétaire et locataire, chacun arguant pour défendre ses intérêts en cas de désaccord.
Un défaut de renseignements sur l’état initial d’un équipement peut engendrer de mauvaises surprises pour l’une ou l’autre des parties. Par exemple, une tondeuse à gazon défaillante dès le départ, mais qui n’a pas été testée. Il est, dans ce cas, impossible d’invoquer la responsabilité du propriétaire. C’est pourquoi il est primordial d’indiquer dans l’état des lieux un maximum de renseignements sur les équipements et éléments du bien.
Si le jardin dispose d’arbres et de plantations, en plus de les notifier sur l’état des lieux d’entrée, il est recommandé de les prendre en photo et de les annexer à l’état des lieux. L’objectif est de pouvoir comparer leur état à la sortie du locataire. Il faut savoir qu’un défaut d’entretien du jardin loué peut être un motif de résiliation du bail. Dans ces conditions, le locataire ne satisfait pas à ses obligations locatives. L’état des lieux n’est donc pas une étape à négliger : plus il est détaillé à l’entrée dans les lieux, plus les conflits à la sortie seront évités.
Matériel d'entretien du jardin : qui fournit quoi ?
Aucune disposition légale ne régit l’achat du matériel d’entretien du jardin (tondeuse, débroussailleuse, taille-haie…). Il convient au locataire et au propriétaire de s’accorder sur ce point :
- Si le locataire prend en charge l’achat : le matériel d’entretien lui appartient. Il peut le récupérer à la fin du contrat de location.
- Si le propriétaire fournit le matériel : le locataire est tenu d’en assurer l’entretien et de le restituer en bon état de fonctionnement en fin de location. Il a notamment la responsabilité de protéger les équipements contre le vol, le gel et les intempéries.
Aménagement du jardin par le locataire : ce qui est permis et ce qui ne l'est pas
Toute modification d’un logement loué nécessite l’accord écrit du propriétaire. Il en est de même pour le jardin. La règle est simple : l’aspect général du jardin ne doit pas être modifié. Abattre des haies, couper un arbre, creuser une piscine, remplacer une pelouse par une allée bétonnée ne font donc pas partie des aménagements que l’on peut se permettre de réaliser dans le cadre d’une location.
Planter des arbres et des arbustes
Si le locataire souhaite planter des arbres sur la parcelle qu’il loue, il doit demander l’autorisation au préalable au propriétaire. Sans cela, il risque d’être contraint d’arracher les plantations à la sortie, puisqu’il a l’obligation de restituer les terres dans l’état initial où il les a prises. En revanche, s’il a obtenu l’autorisation, il pourra à sa sortie solliciter une indemnité pour amélioration.
Il est recommandé de contacter directement le propriétaire ou l’agence de location pour demander l’autorisation de modifier les lieux. Pour cela, une demande écrite devra être adressée au bailleur. Il faut y décrire le plus explicitement possible les modifications que vous souhaitez apporter, par exemple, le type d’arbre ou d’arbuste planté, la taille du potager, éventuellement les variétés cultivées. Le bailleur peut répondre favorablement ou défavorablement à la demande. Il peut aussi accepter que son jardin soit transformé à condition que le jardin soit remis dans l’état d’origine au départ du locataire.
Autres aménagements
Le locataire a le droit d’aménager un jardin et d’y apporter sa touche personnelle tant que cela ne modifie pas l’aspect général du lieu. Cette règle est à garder en tête chaque fois que l’on souhaite transformer cet espace extérieur. Des modifications de moindre importance comme la transformation d’une pelouse en potager sont à discuter avec le propriétaire.
Dans certains cas de figure, il convient d’être encore plus vigilant quant aux modifications apportées. C’est le cas notamment lorsque le bien loué appartient à une copropriété, certaines règles spécifiques pouvant alors s’appliquer. On pense notamment à la pose de canisses et autres accessoires qui pourraient modifier l’aspect général des parties extérieures de la copropriété. Même chose lorsque des clauses particulières relatives à l’aménagement du jardin ont été ajoutées au contrat de location par le bailleur lui-même. Dans ce cas, il faut reprendre le bail pour s’y conformer.
Les arbres : propriété et entretien dans le bail à ferme
« Il n’existe pas de disposition spécifique aux arbres dans le code rural dans le cadre du bail à ferme », explique Gwenola Lesné, juriste à la chambre d’agriculture. Il faut donc d’abord se tourner vers ce qui est prévu dans le contrat de bail. Si rien n’est indiqué, « on va se référer cette fois aux dispositions générales du contrat de location et aux usages locaux », indique-t-elle.
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Propriété des arbres
« Première règle importante : les arbres appartiennent aux propriétaires du sol », ce qui signifie que le locataire ne peut pas en disposer en toute liberté. Le propriétaire peut-il abattre un arbre sur une parcelle louée ? Dans le cadre d’un contrat de location, « le propriétaire a une obligation essentielle, celle d’assurer une jouissance paisible des biens à son locataire », précise Gwénola Lesné. Cette disposition implique que le propriétaire n’a pas le droit de rentrer sur les terres sans autorisation du locataire. On peut donc en déduire que, sans autorisation préalable du locataire, le bailleur ne peut pas venir abattre un arbre sur la parcelle louée.
Si c’est le propriétaire qui souhaite effectuer des plantations, il doit au préalable obtenir l’autorisation du locataire, puisqu’il est tenu de lui assurer une jouissance paisible du bien et a l’interdiction de pénétrer sur les terres sans l’autorisation du locataire.
Entretien des arbres par le locataire
La deuxième règle importante est « celle qui met à la charge du locataire l’entretien des biens loués et leur restitution dans leur état initial à la fin du bail ». Les arbres font donc partie de la location, et le locataire doit les maintenir en l’état, « ce qui implique l’émondage des arbres », indique la juriste. Le locataire a le droit, en contrepartie, de conserver et d’utiliser le bois.
Ainsi, pour éviter au maximum les conflits concernant les arbres, mieux vaut être le plus précis possible sur les droits et obligations de chacun dans la rédaction du bail, rappelle la juriste.
Que faire en cas de défaut d’entretien d’un jardin en location ?
Si le locataire ou le propriétaire ne respecte pas ses obligations d’entretien et de réparations dans le jardin, plusieurs recours sont possibles. Il est néanmoins toujours recommandé de favoriser le dialogue et la recherche d’une solution amiable avant de s’adresser à la justice.
Engager une procédure contre le locataire ou le propriétaire
En cas de litige locatif, le locataire et le propriétaire peuvent saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance intervient notamment en cas de logement non décent ou de non-respect des réparations incombant au propriétaire ou au locataire.
Si le désaccord persiste, chaque partie peut engager une procédure judiciaire en transmettant au tribunal de proximité l’avis rendu par la CDC ainsi que les motifs du litige.
Résilier le bail de location
Le défaut d’entretien du jardin par le locataire est reconnu comme un non-respect des obligations locatives. Le propriétaire a le droit d’engager une procédure de résiliation du contrat de location pour motif légitime et sérieux. Cette procédure est cependant longue, coûteuse et incertaine. Prouver le défaut d’entretien du jardin et ses impacts négatifs n’est pas toujours aisé.
Effectuer une retenue sur le dépôt de garantie
À la fin de la location, le locataire doit restituer le jardin dans son état initial, tel que décrit dans l’état des lieux d’entrée. En cas de détérioration constatée dans l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut exiger une remise en état du jardin (restauration de la pelouse, plantation de fleurs…). Il a également le droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de réaménagement.
Pour recourir à cette possibilité, le propriétaire doit inclure les espaces extérieurs dans les états des lieux annexés au bail de location. Ces derniers peuvent être complétés par des photos avant/après, ainsi que par un inventaire détaillé des arbres et plantes du jardin.
Recours des voisins et de la mairie
Il est bon de savoir qu’un propriétaire peut être mis en demeure de remettre en état son jardin en cas de nuisances olfactives, sonores ou visuelles, même provoquées par un défaut d’entretien du locataire. Saisie par un voisin, la mairie peut, sous couvert de l’article 2213-25 du Code général des collectivités territoriales, émettre un arrêté pour motifs d’environnement et faire réaliser des travaux aux frais du propriétaire.
Espaces verts en habitation collective
Dans une habitation collective, le statut des espaces verts doit être défini dans le règlement de copropriété. L’entretien des espaces verts, dont peuvent bénéficier l’ensemble des locataires, est géré par le Syndic. Les frais font partie de la liste des charges locatives récupérables, fixées par le décret du 26 août 1987. Les travaux d’élagage ne font pas partie de cette catégorie de charges et doivent donc être pleinement assumés par les copropriétaires.
L’entretien d’un jardin en location est une responsabilité encadrée par la loi, partagée entre le locataire et le propriétaire. Chacun y gagne en respectant ses obligations. Le propriétaire s’assure de retrouver en fin de location un jardin préservé et sécurisé, sans avoir à engager de lourds travaux. Le locataire s’assure de profiter au quotidien d’un agréable havre de paix et de verdure.