Acheter un terrain agricole sans être agriculteur présente à la fois des défis et des opportunités pour les investisseurs fonciers. Devenir propriétaire d'un terrain agricole en France peut être un projet attrayant, offrant notamment un avantage en termes de diversification patrimoniale. Contrairement à certaines idées reçues, il est tout à fait possible pour un particulier d'acheter du foncier agricole sans être agriculteur lui-même. Il faut tout de même avoir certaines connaissances et ce genre d'investissement n'est pas sans risque quand on ne s'y connaît pas bien. De nombreux propriétaires acquièrent des terres agricoles et les louent ensuite à des exploitants agricoles. Par ailleurs, l'acquisition de terres à usage personnel est autorisée par la loi, permettant ainsi de les transformer en terrains de loisirs ou de les planter d'arbres selon les besoins et les envies du propriétaire.
Les étapes clés pour l'acquisition foncière
Cette démarche est tout à fait possible sans forcément obtenir le statut d’agriculteur, mais elle peut s’avérer complexe car il y a plusieurs étapes pour acheter un terrain agricole. Pour investir dans un terrain agricole sans être agriculteur il faut d'abord trouver le terrain. Comme pour un bien immobilier, la recherche peut s’avérer compliquée en fonction des critères et de la localisation. Pour trouver le bon terrain agricole au bon prix, il faut une très bonne connaissance du marché foncier, connaître les bons outils ou les bonnes personnes au niveau local. L'assistance d'un agent immobilier spécialisé dans les transactions agricoles peut s'avérer précieuse pour faciliter cette recherche et négocier le prix d'achat. Vous pouvez également consulter la Carte du prix des terres que nous avons mise à disposition pour mieux estimer le prix d’un terrain ou d’une exploitation agricole.
Le rôle régulateur de la SAFER
La SAFER (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural) joue un rôle essentiel dans les ventes de terrains agricoles. Toutes les ventes agricoles, qu’il s'agisse d’un bâtiment, d’une exploitation entière ou d’un terrain agricole, doivent faire l’objet d’une notification auprès de la SAFER. Elle dispose d'un droit de préemption, qu’elle peut utiliser dans les 2 mois à compter de la notification et qui lui permet d'acquérir un foncier à la place de l'acheteur initial, dans le but de préserver le patrimoine agricole. La SAFER se réfère à des objectifs réglementaires pour privilégier les installations de jeunes agriculteurs. Le risque de préemption par la SAFER dépend donc du projet d'achat et de son alignement avec les objectifs de l'organisme. Si un particulier souhaite acheter un terrain agricole pour le louer à un agriculteur, le risque de préemption est alors moins élevé mais vous ne serez pas prioritaire sur l'achat si un agriculteur souhaite acheter le terrain pour une primo-installation.
Gestion locative et relations avec les exploitants
Investir dans un terrain agricole sans être agriculteur implique forcément trouver un·e agriculteur·rice pour travailler le terrain. Il est important dans l’immobilier agricole locatif d’avoir des personnes fiables et sérieuses pour être certain que les terres seront exploitées correctement. Il est important de bien définir les termes du bail et de s'assurer que les objectifs du propriétaire et du locataire sont alignés. Il est préférable de privilégier un bail rural écrit et de faire un état des lieux, notamment en cas de présence de bâtiments agricoles. Dans le cas d’une location de ferme agricole, il y a un cadre strict qui régit le contrat de fermage. Un agriculteur qui prendra soin de la ferme et qui mettra en place de bonnes pratiques agricoles permettra d’améliorer la valorisation de l’investissement foncier du bailleur.
La gestion administrative et locative d'une ferme peut être complexe et exigeante. Cela implique la gestion des contrats de bail, des paiements de loyer, des réglementations agricoles, ainsi que le suivi régulier des activités agricoles. Si vous souhaitez exploiter le terrain, selon la surface et le département, il vous faudra obtenir une autorisation d'exploiter délivrée par le Contrôle des Structures. Pour éviter les tracas administratifs, certains investisseurs choisissent de déléguer la gestion locative à une agence spécialisée. Une telle approche permet aux propriétaires de se concentrer sur leur rôle d’investisseur foncier tout en assurant une gestion professionnelle et efficace de leur ferme.
L'accompagnement par des structures spécialisées
L'achat de terrains agricoles par des non-agriculteurs est une possibilité intéressante pour diversifier son patrimoine. Toutefois, il est essentiel de comprendre les contraintes administratives liées à cette pratique, notamment le rôle de la SAFER et le besoin éventuel d'une autorisation d'exploiter. Si l’intention de l’investisseur foncier est de diversifier son patrimoine et de soutenir l’agriculture française, il peut paraître plus facile de passer par un organisme tiers comme une foncière agricole.
La foncière solidaire de FEVE vous permet de diversifier votre patrimoine en investissant facilement dans des terrains agricoles. Grâce à son agrément ESUS, vous bénéficiez d’avantages fiscaux intéressants. Investir dans les terrains agricoles c’est aussi permettre à des centaines d’agriculteurs de s’installer sur des fermes agroécologiques diversifiées. Dans la foncière agricole FEVE, une équipe d’ingénieurs agronomes en interne travaille à l’identification des fermes et des terrains agricoles à vendre. Les méthodologies et les outils mis en place permettent de faciliter l’installation des projets en quelques mois. Grâce à la plateforme La Grange, il est plus simple d’identifier les candidats à l’installation qui peuvent reprendre une ferme en location avec option d’achat.
Vidéo explicative : la finance au service de l'agriculture et territoires ruraux
Réglementation spécifique : Vignes et cultures spécialisées
La plantation de vignes de variétés de raisins de cuve est soumise à l’obtention d’une autorisation préalable. Le régime des autorisations est défini par la réglementation européenne dans le cadre de la politique agricole commune afin de réguler le potentiel de production viticole dans chaque État membre. La plantation de vignes sans autorisation de plantation est illégale. Les demandes d’autorisation de plantation nouvelle doivent être effectuées du 15 mars au 15 mai de chaque année dans la téléprocédure Vitiplantation. Ce calendrier de dépôt peut toutefois être modifié en cas de nécessité par une décision de FranceAgriMer. Ces autorisations ont une durée de validité de trois ans qui ne peut être prolongée en aucune circonstance. Dans le but de répondre aux demandes d’autorisations de plantation nouvelle, la France met tous les ans à la disposition des demandeurs une superficie correspondant au maximum à 1 % de la superficie nationale totale plantée en vigne au 31 juillet de l’année précédente.
Alternatives au statut du fermage classique
Un propriétaire de terres agricoles accepte de mettre ses terres à ma disposition. En revanche, il ne souhaite pas être tenu par le statut du fermage. Le prêt à usage est un contrat par lequel un propriétaire met ses terres à disposition d’un exploitant agricole et cela à titre gratuit. Dans la liberté contractuelle laissée par ce contrat, les parties déterminent ensemble les conditions de la mise à disposition des terres comme par exemple la durée du contrat et le délai de préavis. Il est important de noter que le non-respect du caractère gratuit de ce contrat entraîne la requalification du contrat en bail rural y compris lorsqu’il y a paiement en nature (bois pour l’hiver, bouteilles de vin, fruits et légumes produits sur la ferme). Il s’agit ici d’un contrat de vente de récolte sur pied portant sur de l’herbe à pâturer ou à faucher. L’exploitant agricole ne doit pas être tenu à des charges d’entretien ou à des travaux de cultures, ces derniers devant être à la charge du propriétaire. Lorsque la mise à disposition de terres agricoles porte sur une petite superficie, celle-ci est exclue du statut du fermage.
Ici, il s’agit pour un propriétaire de mettre à la disposition de la SAFER ses terres afin qu’elles soient mises en valeur par un agriculteur. À cet effet, la SAFER consent des baux qui ne sont pas soumis au statut du fermage sauf en ce qui concerne le prix (il faut respecter l’arrêté préfectoral portant sur les valeurs locatives). Lorsque le bail a porté sur une durée supérieure à 6 ans, l’exploitant bénéficie d’un droit de préférence si le propriétaire souhaite mettre ses terres en fermage. Cette convention permet notamment une très importante liberté contractuelle pour le loueur et le preneur. Il est ainsi possible de fixer librement le prix et la durée du bail, de même que ses diverses conditions. Cependant, ce type de contrat n’est possible que dans des cas très strictement délimités par la loi, en dehors desquels la convention sera requalifiée en bail soumis au statut classique du fermage.
Contrôle des structures et autorisations d'exploiter
Exploiter un terrain agricole sans autorisation d’exploiter, ce n’est pas automatiquement interdit dans tous les cas. Tout dépend de votre situation, de la surface reprise, du SDREA (schéma directeur régional des exploitations agricoles) et du mode de reprise des terres. Mais attention : quand l’autorisation est obligatoire, l’absence de demande ou un refus définitif peut fragiliser le bail, entraîner une mise en demeure, une amende par hectare et la perte d’aides publiques. Mieux vaut vérifier avant de semer. Le seuil de surface dépend du SDREA de la région. L'autorisation d'exploiter est une condition préalable nécessaire pour démarrer ou modifier une activité agricole pour plusieurs catégories d'exploitants agricoles, surtout lors de la mise en place ou la modification d'un bail rural. Cette autorisation relève du contrôle des structures agricoles. Le dossier est en général instruit par la DDT ou la DRAAF selon les cas, mais la décision d’autoriser ou de refuser appartient au préfet de région.
Son objectif est d’encadrer l’installation, l’agrandissement et la réunion d’exploitations, pour préserver la viabilité des fermes et favoriser une répartition équilibrée du foncier agricole. L’autorisation n’est pas acquise sans limite. Elle devient caduque si le fonds n’a pas été mis en culture avant l’expiration de l’année culturale qui suit sa notification. Dit autrement, il ne faut pas laisser dormir l’autorisation. Si un agriculteur se trouve dans une situation d'exploitation sans autorisation valide, il est crucial de régulariser sa situation. Avant de lancer une exploitation agricole, il est essentiel de consulter la DDT de son département pour comprendre toutes les exigences et les démarches nécessaires.
Urbanisme et constructions en zone agricole
Dans les communes sans PLU, ni carte communale, les constructions sur des terrains cultivés ne sont pas autorisées. Les constructions et aménagements possibles en zone agricole sont, dans tous les cas, soumis à autorisation d'urbanisme. Selon votre projet, vous devez donc déposer soit un permis de construire, soit une déclaration préalable de travaux, soit un permis d'aménager à votre mairie. Vous devez vous renseigner en mairie pour savoir quelle autorisation demander pour votre projet. Votre mairie peut autoriser des projets de construction ou d'installation de bâtiments d'habitation, de bâtiments liés à votre activité agricole, de campings à la ferme, de serres, de panneaux photovoltaïques, ou d'équipements collectifs.
Les règles applicables aux bâtiments liés à une activité agricole varient selon qu'il s'agit d'une nouvelle construction ou de travaux sur un bâtiment existant. Le PLU peut autoriser les constructions et les installations suivantes : constructions et installations nécessaires à l'entretien du matériel agricole par les coopératives d'utilisation de matériel agricole, constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ou au stockage (granges, silos, hangars), et constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, prolongement de l'acte de production.
Réglementation des serres et des équipements énergétiques
La démarche est différente selon le type de serre. Pour une serre dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à 1,80 m, vous n'avez aucune autorisation d'urbanisme à demander à la mairie. Pour une serre dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre 1,80 et 4 m et jusqu'à 2 000 m² de surface, et pour celle dont la hauteur dépasse 4 m ou d'une surface de plus de 2 000 m², vous devez demander un permis de construire. Vous devez recourir à un architecte si votre serre dépasse 4 m de hauteur du pied droit, 2 000 m² de surface de plancher, ou 2 000 m² d'emprise au sol.
Vous avez également la possibilité de poser des panneaux photovoltaïques sur une installation ou une construction à usage agricole. Pour cela, il faudra déposer une déclaration préalable auprès de votre mairie, car l'installation de panneaux photovoltaïques modifie l'aspect extérieur de votre bâtiment. Seuls certains terrains peuvent recevoir des panneaux photovoltaïques au sol. Pour savoir si votre terrain peut accueillir des panneaux photovoltaïques au sol, vous devez contacter la préfecture de votre département. Si la préfecture de votre département autorise l'installation de panneaux photovoltaïques sur votre terrain, vous devez demander une autorisation à votre mairie. Votre mairie peut, dans son PLU, autoriser l'activité d'accueil touristique dans les zones agricoles, que ce soit par un changement de destination ou en délimitant des secteurs de taille de capacité d'accueil limitée (STECAL).