Végétation envahissante, haie mal taillée, gouttière obstruée, arbre menaçant : au-delà de l’aspect esthétique, un jardin mal entretenu peut être source de nuisances et de tensions avec le voisinage. Mais dans le cadre d’une maison ou d’un appartement en location, qui est responsable de l’entretien des espaces verts extérieurs : le locataire ou le propriétaire ? Qui gère la tonte de la pelouse et la taille des haies ? Qui prend en charge les gros travaux ? Quels sont les recours en cas de défaut d’entretien ? La loi est très claire en la matière.
Les principes fondamentaux de l’entretien en location
En matière de réparations locatives, la loi française est claire et précise : le locataire doit effectuer l’entretien courant de la location et les menues réparations. Le jardin ne fait pas exception, sous réserve d’une condition : il doit être inscrit dans le bail pour conférer au locataire sa jouissance exclusive.
Si le jardin et toutes les parties extérieures ne sont pas indiqués sur le bail, le locataire n’a aucune obligation de les entretenir. Dans le cas où il est nécessaire d’exécuter des travaux qui ne relèvent pas des menues réparations ou de l’entretien courant du jardin, c’est au propriétaire-bailleur de procéder aux travaux nécessaires et de les prendre à sa charge.
Les obligations d’entretien du locataire
Les travaux et menues réparations à la charge du locataire sont détaillés dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. Le locataire est tenu d’assurer l’entretien des parties extérieures dont il a l’usage exclusif. Concrètement, le locataire doit effectuer les tâches courantes telles que la tonte de la pelouse, l’arrosage des plantes, la taille des haies et le désherbage des allées.
Cela inclut spécifiquement :
- L’entretien des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines.
- La taille, l’élagage et la suppression des nids de chenilles des arbres et des arbustes.
- Le remplacement des arbustes.
- La réparation et le remplacement des installations mobiles d’arrosage.
- Le nettoyage des auvents, terrasses et marquises, particulièrement l’enlèvement des mousses et des végétaux.
- Le dégorgement des gouttières et chéneaux pour éviter l’accumulation de feuilles mortes.
C’est au locataire de tondre, tailler, désherber et transporter les déchets végétaux. Il doit aussi arroser les plantations, surveiller leur bon état, et remplacer un végétal mort (sauf si la cause est une maladie ou un événement climatique exceptionnel).
La gestion du matériel et des aménagements
Aucune disposition légale ne régit l’achat du matériel d’entretien du jardin (tondeuse, débroussailleuse, taille-haie…). Il convient au locataire et au propriétaire de s’accorder sur ce point :
- Si le locataire prend en charge l’achat, le matériel d’entretien lui appartient. Il peut le récupérer à la fin du contrat de location.
- Si le propriétaire fournit le matériel, le locataire est tenu d’en assurer l’entretien et de le restituer en bon état de fonctionnement en fin de location. Il a notamment la responsabilité de protéger les équipements contre le vol, le gel et les intempéries.
Concernant les modifications, toute transformation d’un logement loué nécessite l’accord écrit du propriétaire. La règle est simple : l’aspect général du jardin ne doit pas être modifié. Il est donc déconseillé d'entreprendre des changements structurels sans autorisation préalable.
Les responsabilités du propriétaire-bailleur
Le décret relatif aux réparations locatives n’exempte pas le propriétaire de toute responsabilité concernant l’entretien du jardin loué. Le bailleur est tenu de réaliser les travaux importants et de garantir la sécurité et la décence des espaces verts extérieurs.
Mettre à disposition un jardin décent
Le propriétaire a l’obligation de mettre à disposition de son locataire un logement décent. Cette exigence s’applique aux espaces verts. À ce titre, le bailleur doit garantir en début de location le bon état de fonctionnement et la conformité aux normes de tous les équipements du jardin (systèmes d’arrosage, dispositifs d’éclairage, piscine…).
Réaliser les gros travaux
Le propriétaire doit veiller au bon état et à la sécurité des structures du jardin. En cas de détérioration ou de fissures, le bailleur doit notamment prendre en charge la rénovation et la réparation des murs de soutènement, la remise en état des terrasses ou la réparation des clôtures et portails. L’abattage d’un arbre menaçant de s’effondrer est, par exemple, du ressort du propriétaire.
Garantir la sécurité
Le propriétaire a la responsabilité de garantir la sécurité des locataires du jardin, mais aussi des voisins et des invités potentiels. Il doit garantir la présence et le bon état des dispositifs de protection des piscines (barrière, alarme, bâche de sécurité) et élaguer les arbres dangereux.
Le cas particulier des copropriétés
Si le jardin est un espace commun partagé au sein d’une copropriété, le locataire n’est pas responsable de son entretien. Il doit cependant participer financièrement aux charges liées à son entretien.
Dans une copropriété, les frais font partie de la liste des charges locatives récupérables, fixées par le décret du 26 août 1987. Les travaux d’élagage ne font pas partie de cette catégorie de charges et doivent donc être pleinement assumés par les copropriétaires. Le syndic est habilité à faire réaliser, de sa propre initiative, certains petits travaux, ou peut être amené à prendre une mesure d’urgence.
L’importance de l’état des lieux
L’état des lieux est une étape clé du parcours locatif. Il permet de formaliser l’état général d’un bien de manière objective. Pour recourir à une retenue sur le dépôt de garantie, le propriétaire doit inclure les espaces extérieurs dans les états des lieux annexés au bail de location.
Nous recommandons de prendre en photo les arbres et plantations et de les annexer à l’état des lieux. L’objectif est de pouvoir comparer leur état à la sortie du locataire. Un défaut de renseignements sur l’état initial d’un équipement peut engendrer de mauvaises surprises pour l’une ou l’autre des parties.
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Recours en cas de défaut d’entretien
Si le locataire ou le propriétaire ne respecte pas ses obligations, plusieurs recours sont possibles. Il est néanmoins toujours recommandé de favoriser le dialogue et la recherche d’une solution amiable avant de s’adresser à la justice.
Procédure contre le locataire
Le défaut d’entretien du jardin par le locataire est reconnu comme un non-respect des obligations locatives. Le propriétaire a le droit d’engager une procédure de résiliation du contrat de location pour motif légitime et sérieux. À la fin de la location, le propriétaire peut exiger une remise en état du jardin et retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de réaménagement.
Nuisances envers le voisinage
Saviez-vous qu’un propriétaire peut être mis en demeure de remettre en état son jardin en cas de nuisances olfactives, sonores ou visuelles, même provoquées par un défaut d’entretien du locataire ? Saisie par un voisin, la mairie peut, sous couvert de l’article 2213-25 du Code général des collectivités territoriales, émettre un arrêté pour motifs d’environnement et faire réaliser des travaux aux frais du propriétaire.
Médiation et justice
En cas de litige locatif, le locataire et le propriétaire peuvent saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Si le désaccord persiste, chaque partie peut engager une procédure judiciaire en transmettant au tribunal de proximité l’avis rendu par la CDC ainsi que les motifs du litige.
Règles de bon voisinage et environnement
Le voisinage ne peut pas intervenir directement dans votre jardin et inversement. Vous pouvez, en toute légalité, exiger de votre voisin qu'il élague ou taille les branches des arbres et arbustes qui empiètent sur votre jardin. Cependant, il est important de noter que vous ne pouvez pas réaliser ces travaux vous-même.
Il est formellement interdit de brûler tous les déchets verts issus de la tonte de la pelouse, de la taille des haies et arbustes ou encore de l’élagage dans le jardin sous peine de sanctions. Cette interdiction générale est inscrite dans le Règlement Sanitaire Départemental ou RSD propre à chaque département. L’idéal est de déposer les déchets en déchetterie ou, si la place le permet, de les composter sur place.