L’usufruit est une pratique juridique répandue, qu’elle soit légale, testamentaire ou conventionnelle. Dans une propriété démembrée, le droit de propriété est partagé entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. L'usufruitier est la personne qui dispose du droit d'usufruit, défini à l'article 578 du Code civil applicable en France. Il s'agit d'une prérogative permettant à une personne d'utiliser un bien meuble ou immeuble et d'en percevoir les revenus, sans en être le véritable propriétaire. Le nu-propriétaire, quant à lui, détient la nue-propriété du bien. Les droits et obligations de ces deux parties diffèrent énormément.
Les droits fondamentaux de l'usufruitier
L’usufruitier possède des droits proches de ceux d'un propriétaire, bien qu'il ne puisse pas disposer librement du bien (vente, destruction, etc.). Ses prérogatives principales sont l'usage (usus) et la perception des fruits (fructus).
Jouissance et usage du bien
L’usufruitier a le droit d’user de la chose comme le propriétaire le ferait. Il est libre de décider d’habiter le logement, de le laisser inoccupé ou de le louer. En cas de location, il perçoit l’intégralité des loyers. Si le bien est une somme d’argent, l’usufruitier perçoit les intérêts.
Pouvoirs de gestion et actes d'administration
Pour que l’usufruitier puisse jouir paisiblement de la chose, la loi lui confère certains pouvoirs de gestion. Il a le pouvoir d’accomplir les actes d’administration correspondant à une exploitation normale, comme agir en justice pour défendre son droit. Concernant les baux, l’usufruitier peut consentir seul des baux d’habitation. Toutefois, pour les baux ruraux ou commerciaux, l’accord du nu-propriétaire est requis, à défaut de quoi il doit obtenir une autorisation de justice.
Le droit de vote en copropriété
Conformément à la loi de 1965, le droit de vote en assemblée de copropriété est indivisible. L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent se mettre d’accord pour désigner une seule personne qui exercera ce droit. Ce droit est fréquemment attribué à l’usufruitier.
Obligations de l'usufruitier
En contrepartie de ses droits, l’usufruitier est tenu à des obligations strictes visant à préserver la substance du bien.
Entretien et réparations
L’usufruitier est tenu d’entretenir la chose soumise à son usufruit, à l’exclusion des grosses réparations. Il doit assurer la conservation du bien en l’état (article 578 du Code civil). Cette obligation inclut le remplacement des fenêtres, la réfection des peintures, ou la réparation des fuites. Le défaut d’entretien peut entraîner la déchéance de l’usufruit (Cass. 3ème civile, 12 mars 1970).
Charges fiscales
L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions censées être des charges des fruits (article 608 du Code civil). Il est ainsi redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation s'il occupe le logement. Il est également généralement redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour la valeur du bien en pleine propriété.
La jouissance raisonnable
L’usufruitier doit user de son droit de manière raisonnable et judicieuse. Il ne doit ni détruire ni détériorer le bien. En cas d’abus de jouissance, le nu-propriétaire peut agir en justice pour demander l’extinction de l’usufruit.
Particularités de l'usufruit sur les forêts
La forêt est un bien singulier. Le Code civil répartit les droits sur les arbres entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon le mode d'exploitation (articles 590 à 594).
Distinction entre fruits et produits
Les arbres constituent un capital et font partie de la substance du fonds. Ils ne sont considérés comme des fruits que dans les cas limitativement énumérés : les bois taillis et les arbres de haute futaie faisant l’objet d’une coupe réglée. L’usufruitier doit recevoir le revenu régulier des forêts. Les taillis, exploités sur des périodes rapprochées, profitent à l’usufruitier. À l’inverse, les arbres de haute futaie ne lui reviennent qu’en cas de coupes réglées.
La mise en coupes réglées
L’usufruitier profite des parties de bois de haute futaie mises en coupes réglées, que ces coupes soient effectuées périodiquement sur une certaine étendue ou qu’il s’agisse d’une quantité d’arbres pris indistinctement. En l’absence de Plan Simple de Gestion (PSG) pour les propriétés de plus de 25 hectares, la notion de coupe réglée est difficile à établir, car chaque coupe doit être autorisée par l’autorité administrative.
Obligations forestières spécifiques
L’usufruitier doit assurer la garde du territoire forestier. En cas de coupe rase, il est tenu de reboiser pour conserver la substance du boisement. En revanche, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne sont tenus de rebâtir ou de reboiser ce qui a été détruit par un cas fortuit, comme une tempête ou un incendie (article 607 du Code civil).
Vente et fin de l'usufruit
La vente d’un bien en usufruit est possible, mais elle nécessite l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier, car chacun ne peut vendre que ses droits.
Partage du prix de vente
Le partage du prix de vente est réalisé selon la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, fixée par un barème administratif basé sur l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son usufruit est élevée, car son espérance de jouissance est longue.
Extinction de l'usufruit
Le décès de l’usufruitier provoque la fin automatique du démembrement. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire sans que cela n’implique d’impôt ou de taxe supplémentaire. À la fin de l’usufruit, le bien doit être restitué au nu-propriétaire dans son état d’origine. L’usufruitier ou ses héritiers peuvent être tenus d’indemniser le nu-propriétaire pour les dégradations commises, tandis que le nu-propriétaire peut être tenu de rembourser l’usufruitier pour des dépenses utiles qu’il aurait avancées.
Évolution et limites du cadre juridique
Les articles 590 à 594 du Code civil sont inchangés depuis 1804. Or, les méthodes de sylviculture ont évolué. Aujourd'hui, les coupes et plantations sont programmées dans des documents de gestion durable. La rédaction actuelle peut sembler obsolète face aux pratiques modernes, rendant parfois la gestion forestière complexe entre les deux parties. Pour éviter ces difficultés, il est conseillé de fixer par écrit les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire lors de la mise en place du démembrement, notamment par le biais de conventions ou, dans le cas des forêts, par l'apport des bois à une société dont les parts sociales sont démembrées.
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