Le projet de s'installer en maraîchage sur un terrain non constructible constitue une démarche complexe qui nécessite une compréhension fine des articulations entre le droit de l'urbanisme et les impératifs de la production agricole. Un terrain non constructible n’est ni une condamnation définitive ni un eldorado caché. Juridiquement, il reste très encadré, surtout pour tout ce qui touche à l’habitat.
Le cadre juridique des zones naturelles et agricoles
Les zones naturelles dites zones N et les zones agricoles dites zones A sont avant tout des secteurs à protéger notamment en raison de la qualité des sites et paysages, de la nécessité de préserver les ressources naturelles, et sont donc par principe inconstructibles. Un terrain est “non constructible” parce qu’il se trouve dans une zone où le règlement d’urbanisme n’autorise pas, en principe, les constructions d’habitation. Il se trouve le plus souvent en zone A ou N, ou bien dans une commune sans PLU, hors des “parties actuellement urbanisées” du village.
Peuvent néanmoins y être autorisées sous conditions les constructions et installations limitativement énumérées aux articles L. 151-11 et suivants et R. 151-25 du code de l’urbanisme. Ainsi, en vertu du 1° de l’article R. 151-25, les zones N peuvent notamment accueillir des « constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et forestière ». Cette appréciation ne peut bien entendu qu’être effectuée au cas par cas. L’utilisation de la construction pour d’autres exploitations est susceptible de constituer un indice négatif.
La réalité face aux idées reçues sur le foncier
Une grande partie des malentendus vient de là : beaucoup de propriétaires pensent que “petit”, “sans fondations” ou “démontable” suffit à contourner le caractère non constructible. Il est impératif de distinguer la procédure administrative de l'autorisation d'usage.
| Idée reçue | Réalité | Pourquoi |
|---|---|---|
| "On peut construire jusqu’à 20 m² sans permis" | Faux dans l’esprit | Les seuils concernent la procédure, pas l'autorisation de bâtir en zone interdite. |
| "Une tiny house sur roues ne compte pas" | Faux en zone non constructible | Même sur roues, utilisée comme habitat, elle est soumise au PLU. |
| "Un mobil-home, c’est comme une caravane" | Très encadré | L'installation durable est soumise à autorisation et souvent refusée. |
Même un abri léger reste de la construction au sens du code de l’urbanisme dès qu’il est fixé au sol.
Stratégies de valorisation et installation maraîchère
Si vous vous êtes porté acquéreur d’une terre, c’est peut-être parce que vous souhaitez la cultiver vous-même. Avant de vous lancer, analysez bien les caractéristiques du terrain. Chaque parcelle est différente, et d’une région à l’autre il n’est pas toujours possible de cultiver les mêmes variétés. Il peut être nécessaire de passer jusqu’à une année à observer son terrain pour le voir évoluer au fil des saisons : en connaître les zones d’ensoleillement et d’ombre, la direction des vents, les zones de stagnation d’eaux en cas de forte pluie, les voies d’écoulement naturelles.
Pour ceux qui ne souhaitent pas cultiver eux-mêmes, la location via un bail rural est une option. Cela passe par l’établissement d’un contrat de location (un bail rural) qui va préciser la durée de la location (9 ans minimum), les modalités et le fermage. En tant que propriétaire, vous touchez un complément de revenus régulier et votre terrain est exploité et cultivé.
Le maraîchage : un métier exigeant pour les NIMA
Le maraîchage est un métier qui attire de plus en plus de vocations, et environ 3/4 des nouveaux·lles maraîcher·ère·s sont dits « non issus du milieu agricole » (NIMA). Le désir de s’installer en maraîchage s’accompagne d’un cheminement concret vers cet objectif. Il est en effet difficile de se lancer à l’improviste dans ce domaine qui se révèle parfois bien éloigné des représentations idéalisées. Il est nécessaire de consacrer plusieurs années à la préparation de son projet.
Le maraîchage est aussi l’activité la plus abordable en termes d’investissement en matériel, par rapport à tout autre type de production, et est la plus accessible en termes d’apprentissage. Pour un·e nouvel·le arrivant·e dans le monde agricole, bien décidé·e à s’y faire une place et motivé·e par son nouveau métier, la question se pose très vite de son atterrissage. Littéralement : sur quelles terres se poser ?
Organisation de l'espace et infrastructures techniques
Idéalement, une exploitation maraîchère possède des locaux d’entreposage voire, de réparation du matériel, de conservation et de lavage des légumes, de conditionnement des légumes pour la distribution et éventuellement d’un espace dédié à la vente. Il est primordial de toujours garder à l’esprit que tout le système doit suivre une certaine logique, aussi est-il important de prendre en compte les temps de déplacements entre les espaces et les possibles évolutions.
En maraîchage, il y a la règle des 80/20 : 80 % du CA est réalisé sur 20 % de la surface, principalement celle sous abri. Il existe deux types d’abris : ceux considérés comme bas, en plein champ (voiles et tunnels nantais) et ceux considérés comme hauts, les serres et tunnels. On préconise souvent d’avoir au moins 10 à 20 % de sa surface sous abri, le reste étant en plein champ.
Installer un système goutte-à-goutte pour potager - Truffaut
L’irrigation est un point clé de l’exploitation car elle s’avère souvent nécessaire à la minéralisation du sol ainsi qu’à la croissance des légumes. En MSV (Maraîchage Sol Vivant), nous arrosons le sol plutôt que la culture. Il faut privilégier les arrosages réguliers plutôt que l’apport de quantités importantes en une fois qui accentuent le lessivage, le tassement du sol et le risque d’éclatement des fruits.
L'agrivoltaïsme : une opportunité contemporaine
La construction d’une centrale solaire est une solution de valorisation de votre terrain agricole sur le long terme, qui offre de nombreux avantages. Il est tout à fait possible de coupler la production agricole et la production électrique sur la même parcelle. On parle alors d’agrivoltaïsme. Contrairement aux idées reçues, un projet photovoltaïque bien conçu ne met pas en péril la sécurité alimentaire. Le nouveau cadre réglementaire impose que les installations agrivoltaïques apportent un service direct à l’exploitation agricole : protection contre les aléas climatiques, amélioration du bien-être animal, maintien voire amélioration des rendements.
Étapes pour sécuriser son projet
- Faire l’état des lieux juridique : Consulter le PLU et les cartes de zonage, vérifier si le terrain est en zone A, N ou autre, identifier les servitudes (inondation, EBC, Natura 2000, etc.), demander un certificat d’urbanisme.
- Clarifier ses attentes : Se demander si l’objectif est de construire un jour, de générer un revenu, de conserver un patrimoine naturel, de créer un projet collectif, etc.
- Identifier les usages légaux adaptés : Discuter avec la mairie, la chambre d’agriculture, des associations locales : location agricole, projet de pâturage, verger, loisirs, projet solaire éventuel.
- Pour un projet d’habitat à long terme : Tester la faisabilité, évoquer avec la commune l’hypothèse d’un projet plus global : intégration dans une extension de bourg, éco-hameau, STECAL, révision future du PLU.
Les contentieux en urbanisme peuvent entraîner des amendes, des obligations de remise en état, voire la démolition des constructions. Les raisons qui poussent à une installation en maraîchage sont multiples et il est important de définir ses objectifs, tant personnels que professionnels. Gardez cependant bien en tête que l’installation n’est qu'un début et que tout au long de votre carrière, il sera nécessaire de continuer à vous renseigner et à vous former.
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