La résiliation d'un bail locatif, qu'elle soit à l'initiative du locataire ou du bailleur, est encadrée par des règles précises, notamment en ce qui concerne les délais de préavis. Ces modalités diffèrent grandement selon la partie qui donne congé et la nature du logement. Cet article explore en détail les conditions, les motifs et les procédures à respecter pour mettre fin à un contrat de location, en mettant l'accent sur les préavis de 4 et 6 mois.
Les Droits et Obligations du Locataire lors de la Résiliation
Le locataire jouit d'une certaine flexibilité pour mettre fin à son bail. Il peut donner congé à tout moment, après avoir respecté un préavis. Le délai de préavis est décompté à partir de la date de réception de la lettre de congé par le bailleur. Il est impératif d'adresser cette lettre par recommandé avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (ex huissier), ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Généralement, le délai de préavis pour une location vide est de trois mois. Cependant, sous certaines conditions, ce délai peut être raccourci à un mois. Pour bénéficier d'un préavis réduit, le locataire doit impérativement le mentionner dans sa lettre de congé et fournir les pièces justificatives nécessaires au bailleur. Il doit alors obligatoirement mentionner la raison permettant cette modification. Par exemple, les logements situés en "zone tendue", dont la liste est à retrouver en annexe du décret du 10 mai 2013, bénéficient d'un préavis d'un mois. De même, un changement de situation professionnelle, l'obtention d'un premier emploi, la perte d'emploi, un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, un état de santé justifiant un changement de domicile ou l'attribution d'un logement social peuvent justifier un préavis réduit. Le locataire n’a pas à justifier son départ au bailleur, sauf s'il souhaite bénéficier d'un préavis réduit.
Pour une location meublée, le préavis est de un mois, sans condition particulière.
Pendant la période de préavis, le locataire continue de payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire le remplace avec l’accord du bailleur. Il est strictement illégal pour le locataire de se soustraire au paiement de son loyer, quelle que soit la raison, sous peine de sanctions qui permettent au propriétaire de saisir la justice. Le préavis se calcule de date à date, et le bailleur ne peut pas instaurer de règle contraire dans le contrat de location.
Consomag : " Que savoir sur le préavis de départ d’un locataire ? "
Avant son départ, le locataire doit effectuer les petites réparations nécessaires (changements de joints de robinet, rebouchage des trous faits dans le mur…) et nettoyer le logement. Il est possible de réaliser un pré-état des lieux indicatif pour s’accorder sur les réparations que le bailleur ou le locataire devront effectuer.
Les Motifs de Congé du Bailleur et Leurs Préavis
Le bailleur, quant à lui, est soumis à des conditions plus strictes pour mettre fin au bail. Il peut donner congé dans trois situations principales, toujours en respectant un préavis minimum de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Le propriétaire doit informer son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Le préavis court à la date de réception du courrier.
1. Congé pour Reprise Personnelle
Le bailleur peut mettre fin au bail pour habiter le logement en tant que résidence principale ou y loger un proche. Le proche peut être un conjoint, un partenaire de Pacs, un concubin depuis au moins un an, un de leurs ascendants (parents, grands-parents, arrière-grands-parents…) ou descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants…) ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Depuis la loi ALUR de 2014, il est également nécessaire de justifier du caractère réel et sérieux de la volonté de reprise. L'article 13 de la loi de 89 précise que cette option de reprise est possible pour les logements détenus en indivision ou par les membres d'une SCI familiale.
2. Congé pour Vente du Logement
Si le bailleur souhaite vendre le logement vide de toute location, il doit en informer le locataire. La lettre de congé fait alors office d’offre de vente, et le locataire est prioritaire pour l’achat. De ce fait, la lettre devra indiquer le prix de vente et la description précise des biens compris dans l’offre. L’offre de vente est valable durant les deux premiers mois du préavis. Si le locataire l’accepte, il a deux mois (ou quatre s’il a recours à un prêt) pour acheter le bien après avoir donné sa réponse au bailleur. L’absence de réponse vaut refus d’achat.
Ces mesures ne s’appliquent toutefois pas aux locations meublées : le bailleur pourra dans ce cas adresser au locataire un congé pour vendre sans que le locataire ne bénéficie d’une priorité d’achat. Il est important de noter qu'un bailleur peut vendre un logement occupé par un locataire sans avoir à l'en informer ni à mettre fin au bail.
3. Congé pour Motif Légitime et Sérieux
Le bailleur peut décider de ne pas poursuivre la location pour motif "légitime et sérieux". La loi n’a pas défini ce qu’est un « motif légitime et sérieux », c’est au juge de trancher s’il devait y avoir conflit. Des exemples courants incluent des retards répétés de paiement de loyer, un défaut d’entretien du logement ou encore des troubles du voisinage sanctionnés par un juge. Le locataire peut contester ce motif et saisir le tribunal judiciaire dont dépend le logement loué.
Protection Applicable à Certains Locataires
La législation instaure une protection particulière pour certains locataires, en fonction de leur âge et de leurs ressources. Dans certaines situations, le bailleur qui souhaite donner congé doit proposer à son locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Les locataires bénéficiant de cette proposition de relogement sont ceux disposant de ressources inférieures à un plafond règlementaire et justifiant de l’une des situations suivantes :
- être âgé de plus de 65 ans ;
- avoir à charge et héberger habituellement une personne âgée de plus de 65 ans ;
- assumer la charge d’un enfant atteint d’une maladie grave, de handicap ou victime d’un accident (sous conditions).
Dans les deux premiers cas, la proposition de relogement n’est pas obligatoire lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures à un plafond règlementaire. Si le propriétaire manque à cette obligation, le congé est considéré comme nul.
Formalités de la Résiliation du Bail
Pour mettre fin au bail, que ce soit le bailleur ou le locataire, il est nécessaire d'adresser une lettre de congé :
- par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- par acte de commissaire de justice (ex huissier) ;
- ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Le délai de préavis démarre à partir du jour de la réception de la lettre de congé. C’est un piège classique en gestion locative : le préavis court à réception de la lettre de congé. En location vide, depuis le 1er janvier 2018, vous devez annexer à votre courrier de résiliation une notice, dont le contenu a été fixé par décret, qui résume au locataire ses droits en termes de congé.
Il est important de noter que le problème se pose quand il y a des titulaires implicites sur le bail, notamment les époux qui sont tous les deux titulaires alors même qu’un seul des deux est sur le bail. La jurisprudence précise que cette obligation d’envoyer le congé aux deux époux n’existe si et seulement si le bailleur a connaissance du lien unissant les époux. C’est aux locataires de prendre l’initiative d’informer le bailleur du lien qui les unit comme le confirme la jurisprudence ainsi que l’article 9-1 de la loi de 89.
L'État des Lieux de Sortie et la Remise des Clés
Lors de la remise des clés, un état des lieux de sortie est établi entre le bailleur (ou son agent immobilier) et le locataire. Si un désaccord persiste, l’état des lieux pourra être réalisé par un commissaire de justice. Le logement doit être rendu dans un état identique à l’arrivée du locataire, sans toutefois que ce dernier n’ait l’obligation de le remettre à neuf. La vétusté du logement (usure des peintures, des sols…) liée au temps qui passe ne peut pas être facturée au locataire. En revanche, les détériorations liées à un usage anormal du logement (moquette brûlée ou tâchée, trous dans le mur…) sont à sa charge.
L'Arrêté des Charges et la Restitution du Dépôt de Garantie
Le locataire doit résilier ses contrats d’électricité, de gaz, d’eau (s’il vivait dans un logement individuel) et de téléphone quand il quitte le logement. Si le logement est situé dans une copropriété, l’arrêté des charges peut être réalisé de deux manières : le bailleur peut procéder à un arrêté des comptes provisoire, conservant alors une partie du dépôt de garantie (au maximum 20 %) jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
Le montant du dépôt de garantie, son versement ainsi que la restitution ou la déduction de certains montants permettant la couverture de dégâts sont tous couverts par la loi française. Si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée, le bailleur a un mois pour restituer au locataire l’intégralité du dépôt de garantie. Si l’état des lieux a mis en évidence des dégradations causées par le locataire, le bailleur pourra déduire le coût des réparations du dépôt de garantie. Dans ce cas, il a deux mois pour restituer le dépôt de garantie diminué du coût des réparations. Il doit pouvoir justifier les sommes demandées pour effectuer les réparations (devis, facture, …). Si les frais de remise en état du logement sont supérieurs au montant du dépôt de garantie, le bailleur peut en conserver la totalité et demander au locataire de rembourser le solde.
En cas de colocation, si les colocataires ont signé un bail collectif, le colocataire qui quitte le logement ne peut pas exiger la restitution du dépôt de garantie. Dans le cas où le dépôt de garantie n’est pas remis au locataire par le propriétaire après le délai prévu par la loi, le locataire doit mettre le propriétaire en demeure de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec un avis de réception. Si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie malgré la mise en demeure, le locataire peut engager une procédure de conciliation, soit auprès d’un conciliateur de justice soit auprès de la commission de conciliation dont dépend le logement concerné.
Conseils et Ressources Utiles
Les Agences Départementales d'Information sur le Logement (ADIL) offrent des renseignements adaptés tant au locataire qu'au bailleur. Pour les locataires, ces conseils peuvent porter sur les aides à l’accès au logement, les dispositifs en faveur des locataires, les formalités du préavis ou les recours en cas de litige avec le bailleur. Pour les bailleurs, les ADIL peuvent fournir des informations sur la fixation des loyers, les clauses obligatoires et les documents à insérer dans le bail, les caractéristiques des différents types de bail, ou les recours en cas de litige avec le locataire. Des conseils juridiques sont également disponibles à toutes les étapes de la location, de l'élaboration du bail à l'état des lieux, en passant par les délais de préavis, et les droits et obligations de chaque partie.
Des modèles de courriers sont souvent disponibles pour faciliter les démarches de résiliation, tant pour le locataire que pour le bailleur. Il est toujours recommandé de consulter ces modèles pour s'assurer que toutes les mentions obligatoires sont incluses dans la lettre de congé.