Droit de propriété, plantations et empiétement : guide complet des règles de voisinage

La gestion des plantations et le respect des limites de propriété constituent des piliers du droit de voisinage en France. Le droit de propriété est un droit fondamental qui permet à chacun de jouir et de disposer librement de ses biens. Lorsqu’une personne construit, même partiellement, sur la parcelle voisine à la sienne sans autorisation, que ce soit un mur, une clôture, une avancée de toiture ou toute autre structure, on parle alors d’empiètement. Cette situation, souvent source de litiges entre voisins, constitue une atteinte directe au droit de propriété d’autrui.

Les règles fondamentales de plantation en limite de propriété

Les plantations comme les haies, arbres, bambous peuvent être plantées près de la limite séparative de votre terrain et de celui de votre voisin, à la condition de respecter une certaine distance. Cette distance peut être fixée par des règles locales (règlements particuliers existants ou usages locaux). Pour en avoir connaissance, il faut se renseigner auprès de votre mairie. En l’absence de règles locales, la distance minimale à respecter par rapport au terrain de votre voisin dépend de la hauteur de votre plantation. Si vous plantez un végétal dont la hauteur dépasse 2 mètres, vous devez respecter une distance minimale de 2 mètres jusqu’à la limite séparative de la propriété voisine. Les végétaux plantés à plus de 2 mètres de cette limite ne sont pas soumis à une restriction de hauteur. En revanche, si le végétal mesure 2 mètres ou moins, la distance minimale à respecter est de 0,5 mètre par rapport à la limite séparative.

La hauteur d’une plantation se calcule depuis le sol jusqu’à sa cime, tandis que la distance se mesure à partir du milieu du tronc. Il est important de noter que le calcul de cette hauteur ne tient pas compte de l’inclinaison du fonds, mais seulement de la taille intrinsèque de la plantation, de la base à son sommet. De même, la distance existant entre les arbres et la ligne séparative des héritages doit être déterminée depuis cette ligne jusqu’à l’axe médian des troncs des arbres.

L'empiètement végétal et les droits du propriétaire voisin

Le Code civil prévoit aussi l’empiètement végétal. Son article 673 permet à tout propriétaire d’exiger la coupe des branches d’arbres ou d’arbustes qui dépassent sur son terrain. Là encore, l’empiètement, même naturel, constitue une atteinte à la jouissance paisible de la propriété. Cet article 673 précise même que tout propriétaire peut « couper lui-même » les « racines, ronces ou brindilles qui avancent » sur sa propriété. Toutefois, la taille doit être réalisée à la limite exacte de sa propriété.

Votre voisin n'a pas le droit de cueillir les fruits et les fleurs de votre arbre qui débordent sur son terrain. En revanche, il peut ramasser librement ceux qui tombent naturellement sur son terrain. S'agissant des racines ou des ronces empiétant sur le terrain de votre voisin, votre voisin peut librement les couper, et ce droit est imprescriptible.

Distinction entre empiètement et construction sur le terrain d'autrui

D’un point de vue juridique, il faut distinguer deux notions : l’empiètement consiste à édifier une construction ou un ouvrage ou réaliser une plantation empiétant partiellement sur le terrain voisin sans autorisation (par exemple : une toiture qui dépasse, un mur qui empiète de quelques centimètres). La construction intégrale sur le sol d’autrui désigne le fait d’édifier un bâtiment, une plantation ou un ouvrage entièrement sur le terrain du voisin, sans autorisation.

La construction sur le sol d’autrui est régie par l’article 555 du Code civil. Il n’est pas toujours possible d’exiger la démolition des ouvrages construits. En revanche, dans le cas de l’empiètement, on applique l’article 545 du Code civil, qui protège strictement le droit de propriété. Autrement dit, si un propriétaire bâtit par erreur en partie sur le terrain de son voisin, même de quelques centimètres, il s’agit d’un empiètement… Et la justice peut ordonner la démolition pure et simple de l’ouvrage, quelle que soit la bonne foi du constructeur.

La sanction de l'empiètement : la démolition comme règle

Lorsqu’un propriétaire empiète sur le terrain de son voisin, même de manière infime, la loi est sans ambiguïté : ce dernier est en droit d’exiger la démolition de la partie de l’ouvrage qui dépasse. Ce droit ne concerne pas seulement les constructions visibles à la surface du sol : il s’étend également aux empiètements en sous-sol, comme des fondations ou des canalisations, ainsi qu’aux éléments qui surplombent la parcelle comme des toitures, avancées, balcons.

La jurisprudence relative à l’empiètement est constante et se montre très stricte en matière de respect des limites de propriété. La Cour de cassation a, par exemple, reconnu qu'une activité d'extraction industrielle au-delà de la limite séparative d'une propriété constituait un empiétement par appropriation du sous-sol. Même lorsque la destruction de l’ouvrage risque de provoquer d’importants désordres, le juge ne peut pas faire obstacle à la démolition. Le juge n’a pas à apprécier s’il existe un préjudice ou non, ni à proposer une indemnité à la place de la démolition demandée par le propriétaire victime de l’empiétement.

Procédures de résolution et bornage

Avant d’envisager une quelconque action, il est essentiel de déterminer les limites des propriétés litigieuses. Beaucoup de propriétaires croient que le plan cadastral a une valeur juridique contraignante, mais ce n’est pas le cas : il sert uniquement de référence fiscale et ne garantit pas les limites exactes du terrain. Pour avoir une certitude juridique, il faut s’appuyer sur le titre de propriété et, si nécessaire, sur un géomètre expert.

Si votre terrain n’a jamais été borné, vous pouvez proposer à votre voisin un bornage amiable. Le géomètre se rendra sur place, analysera les titres de propriété et les repères existants, puis proposera une ligne séparative. Si le voisin refuse, vous pouvez demander au tribunal judiciaire d’ordonner un bornage judiciaire. L’action en bornage doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.

La gestion des plantations mitoyennes

Si la plantation est mitoyenne (par exemple, une haie), l’entretien est à la charge de votre voisin et de vous-même : chacun doit tailler son côté. Il est conseillé de tailler les 2 cotés au même moment. Les produits issus des plantations mitoyennes, tels que les fruits et les fleurs, appartiennent pour moitié à votre voisin et vous-même. Leur cueillette doit être réalisée à frais communs, quelle qu’en soit la cause : nature, chute provoquée, ou cueillette directe.

Vous pouvez supprimer la plantation mitoyenne jusqu’à la limite de votre propriété, mais uniquement si vous construisez un mur sur cette limite. Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu’ils meurent ou lorsqu’ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié.

Limites et exceptions à la règle

Votre voisin a la possibilité d’exiger que votre plantation soit arrachée ou réduite à la hauteur légale. Toutefois, vous pouvez vous opposer à cette demande dans certains cas précis : vous avez un titre, c'est-à-dire une convention écrite, vous autorisant à conserver votre plantation en l'état ; vous pouvez invoquer la destination du père de famille si la plantation existait déjà sur le terrain avant que celui-ci ne soit divisé ; vous pouvez invoquer la prescription trentenaire si la plantation dépasse la hauteur légale depuis plus de 30 ans.

La prescription trentenaire démarre à partir du jour où la plantation a franchi la hauteur autorisée par rapport à la distance de la limite séparative de la propriété de votre voisin. Dans un arrêt du 8 décembre 1981, la Cour de cassation a précisé que « le point de départ de la prescription trentenaire pour la réduction des arbres à la hauteur déterminée par l’article 671 du code civil, n’est pas la date à laquelle les arbres ont été plantés, mais la date à laquelle ils ont dépassé la hauteur maximum permise ».

Troubles anormaux de voisinage

Les plantations qui respectent ces règles peuvent néanmoins occasionner un trouble anormal de voisinage (du fait, par exemple, de l'ombre qu'elles procurent au terrain voisin). Dans ce cas, il est recommandé de discuter avec votre voisin pour trouver un compromis (élagage, taille régulière, voire abattage si nécessaire). Si le litige perdure, vous pouvez recourir à une démarche amiable. La tentative de démarche amiable est une étape obligatoire avant tout recours éventuel devant le juge.

En cas d'échec de la démarche amiable, votre voisin peut saisir le tribunal du lieu où se situe le terrain. Le recours est dirigé contre vous, propriétaire du terrain, même si c'est votre locataire qui est à l'origine de la plantation litigieuse. La justice, dans certains cas, peut retenir l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, rendant l’abattage des arbres le seul moyen de faire cesser les désordres causés.

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