Nous avons décidé de consacrer plusieurs articles aux servitudes de passage qui soulèvent de nombreuses questions. En effet, c’est souvent à la lecture d’un état hypothécaire que l’on découvre l’existence d’une servitude grevant un bien immobilier. Même si les règles juridiques sont claires, les conflits de voisinage liés à la mauvaise gestion d’une servitude restent fréquents. Cet article propose un tour d'horizon des obligations et des démarches à suivre concernant l'entretien des servitudes et la gestion des mauvaises herbes, en s'appuyant sur le Code civil et les pratiques recommandées.
Comprendre la Servitude de Passage et ses Implications
Une "servitude" est une charge qui est imposée à un fonds dit "fonds servant" pour le profit d'un fond bénéficiaire dit "fond dominant". Elle se transmet à tous les propriétaires successifs qui vont en profiter ou la subir. Il en est ainsi de la servitude de passage. Cette dernière permet au propriétaire d'un terrain enclavé, sans accès direct ou avec un accès insuffisant à la voie publique, d'utiliser le terrain d'un ou plusieurs voisins pour y accéder.
L’article 686 du Code civil précise qu'”il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public."
L'Origine des Servitudes de Passage
Un tiers, voisin ou pas, peut-il revendiquer sur une propriété qui ne lui appartient pas, un droit de passage à pied ou pour ses véhicules, ou encore pour ses canalisations, et dans quelles conditions ? Pour répondre à ces questions, rappelons comment naissent les servitudes de passage.
1. La Servitude de Passage Établie par la Loi : Les Servitudes Légales
Les servitudes légales peuvent être instituées pour l’utilité publique (passage piétonnier le long du littoral, passage des pistes de ski ou des remontées mécaniques, passage des réseaux de distribution d’eau, gaz et électricité et télécommunication, par exemple) ou pour l’utilité des particuliers lorsqu’un fonds est enclavé.
L’article 682 du Code civil reconnaît au propriétaire d’un fonds enclavé, qui n’a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique pour l’exploitation de sa propriété, ou la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, le droit d’obtenir de ses voisins un passage suffisant pour accéder à la voie publique, à charge toutefois de verser une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Il y a enclave lorsque l'accès d'un véhicule automobile est impossible. Aux termes de la jurisprudence, une voiture doit pouvoir accéder pour permettre l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation, de même que tout véhicule automobile en cas d'incendie ou d'un quelconque danger nécessitant un secours rapide.
Les tribunaux conservent toutefois un pouvoir d’appréciation sur la notion d’utilité ; ce qui est admis généralement pour une résidence principale, peut ne pas l’être pour une résidence secondaire ou une parcelle d’agrément. L’indemnité due par le propriétaire de la parcelle enclavée est fixée en fonction du seul dommage causé au fonds servant, et ne dépend ni de la valeur vénale du terrain sur lequel est prise l’assiette du passage, ni du profit procuré au propriétaire de la parcelle enclavée. La demande d’indemnisation se prescrit au bout de trente ans.
Les droits du propriétaire enclavé se heurtent à deux limites : le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et dans l'endroit le moins dommageable pour le fonds servant. Il en serait autrement uniquement si le passage revendiqué était exercé depuis plus de trente ans. Le passage et ses modes d’utilisation seraient alors acquis par prescription. L’application de l’article 682 est écartée dans toutes les hypothèses où l'enclave résulte d'un fait volontaire du propriétaire actuel ou de son auteur.
2. La Servitude de Passage Créée par « le Fait de l’Homme »
En dehors des cas prévus par la loi, il n’est pas possible de revendiquer le droit de passer sur la propriété d’autrui sans son consentement. Les servitudes de passage sont, par nature, des servitudes discontinues qu’elles soient apparentes ou non ; aux termes de l’article 691 du Code civil, les servitudes discontinues ne peuvent s’établir que par titre. En conséquence, sauf enclavement, un droit de passage ne peut s’acquérir par prescription, même s’il a toujours été exercé.
Le titre qui peut être une convention, un PV de conciliation…, est en principe établi par acte notarié, mais pas nécessairement. Il fixe définitivement l’assiette du droit de passage et ses modalités d’exercice, lesquelles ne pourront être modifiées que d’un commun accord, sauf si le passage est devenu insuffisant pour les besoins de la desserte du fonds. Dans cette hypothèse le Juge pourra être saisi pour revoir le passage. La servitude ne sera opposable aux tiers que si le titre qui la constate a fait l’objet d’une publicité foncière.
Ces principes valent pour les conduites souterraines d'acheminement de l'eau potable ainsi qu’aux canalisations de raccordement vers le réseau d'assainissement des eaux usées, étant précisé que ces canalisations doivent être obligatoirement souterraines et suffisamment profondes pour ne pas dévaloriser le terrain traversé.
La servitude de passage conventionnelle connaît deux nouvelles limites : on ne peut faire dans le fonds dominant et le fonds servant de changement qui aggrave la servitude. Cette obligation pèse sur tous les propriétaires successifs des fonds. Elle s’éteint par son non-usage pendant 30 ans.
Un mot enfin sur le droit improprement dénommé « servitude de tour d’échelle », qui est le droit de passer chez le propriétaire voisin pour effectuer des travaux. À défaut d’accord, l’autorisation doit être demandée au Juge, qui sur le fondement des relations de bon voisinage, permettra à titre temporaire de passer chez le voisin pour effectuer les travaux, contre dédommagement.
La servitude
Qui Doit Payer l’Entretien d’une Servitude de Passage ?
En France, l’entretien d’une servitude de passage incombe par défaut au propriétaire du fonds dominant (terrain enclavé), selon les articles 697 et 698 du Code civil. Le fonds servant n’est pas tenu d’entretenir le passage, sauf s’il l’utilise aussi. Une indemnité peut être due pour les dommages causés.
En l’absence de titre contraire, c’est le propriétaire du fonds dominant (terrain enclavé) qui assume les frais d’entretien et de réparation du passage. Il a la faculté d’engager, à ses frais, tous les ouvrages nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude. Le propriétaire du fonds servant, lui, n’est pas tenu d’un quelconque entretien. Toutefois, si le propriétaire du fonds servant utilise également la servitude de passage, il devra participer à son entretien et ses réparations. La jurisprudence, en l’absence de textes précis, plaide en faveur d’une répartition proportionnelle à l’usage qui est fait du passage. Une bonne entente entre les propriétaires est l’assurance d’une répartition juste qui ne lèse aucune partie.
Le Propriétaire du Fonds Servant Peut-il Refuser l’Entretien du Passage ?
Oui. Selon le Code civil, le propriétaire du fonds servant n’est pas tenu d’entretenir la servitude. Il n’intervient que s’il utilise lui-même le passage ou si son comportement a rendu des travaux nécessaires.
Comment Savoir si une Servitude de Passage Existe sur un Terrain ?
La servitude de passage figure généralement dans l’acte de propriété ou dans l’état hypothécaire du bien. Ce document officiel, accessible en ligne, permet de vérifier les charges et servitudes grevant un terrain avant un achat. Il est conseillé aux propriétaires dans cette situation d’établir un titre écrit prévoyant précisément l’indemnité mais également les obligations des uns et des autres au titre de l’entretien du passage.
Comment Éviter les Conflits Liés à l’Entretien d’une Servitude ?
Il est recommandé de rédiger un titre écrit précisant les obligations de chaque partie, notamment la répartition des frais d’entretien. Les hypothèques légales se différencient des hypothèques conventionnelles, prises en accord entre deux parties (la plupart du temps, entre un établissement financier et un propriétaire). Une bonne communication et la formalisation des accords sont essentielles pour prévenir les désaccords.
La Gestion des Mauvaises Herbes et l'Entretien des Espaces Voisins
Un jardin à l’abandon ou des mauvaises herbes envahissantes peuvent causer des préjudices aux voisins. Des démarches peuvent être entreprises pour résoudre ces situations.
Que Faire si Votre Voisin Laisse son Jardin à l’Abandon ?
Si le terrain non entretenu se situe en dehors d’une zone d’habitation ou à une distance supérieure de 50 mètres des habitations, plusieurs démarches peuvent être réalisées auprès du propriétaire. La responsabilité de droit commun du propriétaire peut être engagée si les conditions de l'article 1240 du Code civil sont remplies.
1. Aller Voir le Propriétaire
Tout d’abord, il est nécessaire d’aller voir le propriétaire du terrain pour lui faire part de votre gêne et lui demander d’effectuer l’entretien de sa parcelle.
2. S’il N’Agit Pas, Envoyer un Courrier Simple
Si le propriétaire n’agit pas, vous devez ensuite lui envoyer un courrier simple. Ce courrier doit rappeler :
- La localisation du terrain
- La nature des désordres (végétation envahissante, présence de gravats ou de déchets, etc.)
- L’existence éventuelle d’un danger grave ou imminent (risques d’incendie, d’éboulement, d’inondation, présence de nuisibles etc.)
- La nécessité d’intervenir pour entretenir le terrain.
Il est recommandé de réunir un maximum de preuves à l'appui de votre courrier (photographies, constat de commissaire de justice etc.).
3. S’il N’Agit Pas, Envoyer un Courrier Recommandé
En cas d'inaction du propriétaire du terrain, vous devez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre reprend les informations contenues dans le précédent courrier.
4. S’il N’Agit Pas, Faire une Tentative de Règlement Amiable
Si - malgré vos différents courriers - votre voisin n'agit toujours pas, vous avez la possibilité de recourir à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution amiable. Cette démarche est obligatoire pour pouvoir faire, par la suite, un recours auprès du tribunal.
Si vous ne savez pas qui est le propriétaire, il est possible de saisir le service communal d’hygiène et de santé de la mairie.
Le Traitement des Mauvaises Herbes sur Votre Terrain
Bien contrôler et éradiquer les mauvaises herbes permet au gazon d’avoir plus de place pour se développer, d’être plus sain et plus dense, donc en meilleure santé. Les mauvaises herbes peuvent se propager rapidement et rendre votre terrain moins esthétique, et rendre celui-ci plus susceptible de développer des maladies.
Les Différentes Mauvaises Herbes et Réglementations
Depuis quelques années, le gouvernement québécois a resserré la réglementation quant à l’utilisation des pesticides, l’ère de la pelouse parfaite sans mauvaises herbes est donc révolue pour le bien de notre planète. Il nous est toujours possible d’avoir de très bons résultats avec des produits moins dommageables pour l’environnement et en pratiquant la lutte intégrée. En effet, avec une aération liquide ou mécanique, ainsi que l’ajout de semences pour densifier votre gazon, peuvent permettre de grandement diminuer l’application de pesticides sur votre terrain et obtenir un gazon en santé. Il y a aussi le cas particulier de la digitaire, qui est contrôlable mais uniquement par le biais d’un traitement spécifique.
Les mauvaises herbes contrôlables : Voici quelques exemples de mauvaises herbes que nous contrôlons bien au Québec. Veuillez noter que la liste peut différer si vous êtes dans une ville où l’on utilise des biopesticides. La digitaire ne répond pas au traitement herbicide habituel. Cependant, un traitement spécifique efficace est adapté à cette mauvaise herbe.
Il est toutefois possible de lutter contre ces mauvaises herbes à l’aide de pratiques culturales régulières (chaque année) comme l’aération et le sur-ensemencement. Nous effectuons systématiquement lors de nos visites un contrôle des mauvaises herbes, afin de ne pas appliquer inutilement d’herbicides sur une pelouse en santé et exempte de mauvaises herbes. Chaque application de pesticides sur votre gazon génère un stress supplémentaire pour celui-ci, il est donc important de traiter celui-ci de manière raisonnée et contrôlée.
De votre côté, si vous constatez de nouvelles mauvaises herbes contrôlables, ou bien que celles-ci sont résistantes malgré notre traitement, vous pouvez simplement nous contacter afin de placer un appel de service. Nos équipes du service à la clientèle feront le nécessaire pour devancer le prochain passage si vous êtes éligible ou bien placer sans frais un appel de service supplémentaire, dépendamment de ce qui sera le plus bénéfique pour votre gazon.
Produits Contre les Mauvaises Herbes et Réglementation
Dans les villes libres de réglementation en termes de pesticides (et donc soumises à la réglementation provinciale), nos équipes appliquent un herbicide de synthèse qui supprime les mauvaises herbes à feuilles larges. Dans les villes demandant l’usage de biopesticides, nos équipes appliquent un herbicide biologique sélectif pour mauvaises herbes à feuilles larges. L’efficacité peut varier en fonction de la température et de l’humidité. Les températures ambiantes permettent une meilleure absorption de l’herbicide par les plantes.
Quel Délai pour Obtenir des Résultats ?
Les mauvaises herbes contrôlables, tel que les pissenlits, sont généralement réceptives aux traitements dans un délai de 5 à 14 jours. Lorsqu’elles commencent à noircir et flétrir, c’est signe que vous êtes sur la bonne voie, celles-ci devraient mourir sous peu. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à nous contacter afin que notre équipe du service à la clientèle fasse le nécessaire pour résoudre cela.
Quand Placer un Appel de Service pour les Mauvaises Herbes ?
Il est possible que plusieurs traitements soient nécessaires pour venir à bout des mauvaises herbes. Il est important de respecter ce délai de 14 jours afin de ne pas générer de stress inutile ou endommager votre gazon. Les métabolismes des graminées et des mauvaises herbes sont différents, les plantes métabolisent les herbicides de façon différente. Il est aussi possible que certaines mauvaises herbes soient tenaces car elles sont résistantes. Dans la mesure du possible, retirez manuellement ces plantes avant de tondre votre gazon. Effectuez 1 à 2 ensemencement(s) par an*, pour ne pas laisser la place aux mauvaises herbes de s’étendre. *Veuillez noter que les nouvelles semences de gazon sont très sensibles à nos traitements, il est donc indispensable de nous informer de vos intentions de semer, afin d’éviter de nuire à vos semences.
Comment Fonctionne le Traitement des Mauvaises Herbes en Cas de Forte Chaleur ou de Pluie ?
Une plante en période de stress est plus difficile à supprimer. Il est donc généralement déconseillé d’appliquer des herbicides lors des périodes de grosses chaleurs et de sécheresse. Nos techniciens s’adaptent donc en cas de forte chaleur, en ajustant la quantité de produit en fonction de la température, garantissant la sécurité pour votre gazon.
En cas de fortes pluies prévues, le traitement des mauvaises herbes sera donc décalé à un autre jour. Dans la mesure du possible, nous vous recommandons de ne pas couper les mauvaises herbes contrôlables. Lorsque vous recevez votre avis de mise à l’horaire par courriel, assurez-vous que toutes les parties à traiter soient bien dégagées pour la venue du technicien.
Nos techniciens prennent soin d’épargner les potagers, fleurs, plantes. Cependant, en fonction du vent, les vapeurs du produit peuvent atteindre des plantes non destinées à recevoir le traitement. Cela n’arrive que rarement et généralement peu de dégâts sont causés. En cas de doute après le traitement, il est conseillé d’arroser abondamment ces plantes afin d’enlever les vapeurs d’herbicides. S’il y a des zones où vous ne voulez pas que le technicien passe le produit, merci de nous le faire savoir en nous contactant.
Après le Traitement
Pour votre sécurité et pour une meilleure efficacité des produits, veuillez attendre 24 heures pour tondre, arroser ou faire tout déplacement sur la pelouse.
Quel Délai entre un Épandage de Nouvelles Semences et un Traitement de Mauvaises Herbes ?
Une application d’herbicide trop rapprochée d’un ensemencement pourrait entacher la croissance des nouvelles semences. Il faut attendre au moins 4 semaines après l’épandage de nouvelles semences pour faire un traitement de mauvaises herbes. Si vous avez prévu d’épandre de nouvelles semences ou d’effectuer une réparation de terrain par vous-même ou via un prestataire, merci de nous en informer. Ainsi, nous pourrons planifier un délai suffisant avec tout traitement de mauvaises herbes.
La servitude
L'Entretien des Fossés : Un Rôle Épurateur à Préserver
L’entretien des fossés est à envisager dans le même esprit que celui des cours d’eau situés à l’aval, qu’ils alimentent, mais sans le même formalisme. Les fossés remplissent des fonctions d’intérêt privé (drainage) et d’intérêt général (décantation / épuration des eaux, habitats naturels pour la faune et la flore, éléments paysagers). La faune et flore aquatiques (renoncules…) et celles des berges (roseaux, massettes, joncs…) peuvent y être extrêmement riches.
Les obligations relatives à l’entretien (enlèvement d’embâcles, de dépôts sédimentaires…) diffèrent qu’il s’agisse d’un cours d’eau ou d’un fossé. Pour clarifier la confusion souvent entretenue entre cours d’eau et fossé, les services en charge de la Police de l’eau de la région Midi-Pyrénées ont élaboré un guide pratique de détermination des cours d’eau. Cette clé de détermination est basée sur des critères objectifs faisant appel à des caractéristiques techniques hydrologiques, physiques et écologiques : lit marqué (berge), écoulement d’eau au moins une partie de l’année, fond différencié et vie aquatique. Ce guide vous permet de définir ce qu’est un cours d’eau, et par opposition les écoulements qui ne le sont pas. Par exemple : un écoulement très modifié mais qui présente un écoulement permanent ou alimenté par une source même à débit temporaire est un cours d’eau.
Entretien des Fossés et Préservation des Cours d’Eau
L’entretien des fossés, ouvrages artificiels, n’est soumis ni à Déclaration ni à Autorisation au titre de la Loi sur l’eau. Néanmoins, les fossés, en collectant les ruissellements d’eau, alimentent les cours d’eau situés en aval. C’est pourquoi leur entretien doit être réalisé dans un esprit de préservation de la qualité de l’eau, afin de ne pas dégrader les cours d’eau qu’ils alimentent. Le fossé doit restituer au cours d’eau de l’eau d’une qualité compatible avec la vie animale et végétale le long de son cours. Une eau d’une bonne qualité est a minima une eau claire, dont la teneur en produits chimiques ne dépasse pas les seuils fixés par la réglementation, notamment en matière de nitrates et produits phytosanitaires à usage agricole. L’entretien des fossés est donc à envisager dans le même esprit que celui des cours d’eau situés à l’aval, mais sans le même formalisme.
De plus, il ne faut pas oublier que le fait de curer un fossé à l’amont d’un cours d’eau augmente son débit, ce qui, en cas de crue, peut avoir des conséquences importantes à l’aval. Tout entretien de fossé doit donc se faire en concertation étroite avec la structure de gestion de la rivière (syndicat de rivière).
Préconisations à Suivre pour l'Entretien des Fossés
L’entretien des fossés doit à la fois prendre en compte le contexte topographique de la zone concernée, c’est-à-dire le relief et la configuration des lieux (pentes…) et doit être raisonné afin de concilier à la fois les exigences de préservation de la diversité biologique avec les diverses fonctions relatives aux fossés.
Création, Recalibrage et Comblement des Fossés
Le creusement (création), le recalibrage et le remblaiement (comblement) de certains fossés sont soumis à Déclaration ou à Autorisation au titre de la Loi sur l’eau, en fonction de leur capacité, de leur taille et de la conséquence sur le mode d’écoulement des eaux et le niveau de l’eau, conformément à l’article L214-1 du Code de l’environnement.
De plus, la création d’un fossé ne doit pas engendrer de perturbation dans le cours d’eau en y déversant des eaux de mauvaise qualité. C’est pourquoi, même si la Nomenclature Eau n’aborde pas directement la question de la création d’un fossé, celle-ci doit répondre aux exigences de la rubrique relative aux eaux pluviales (rubrique 2.1.5.0. : rejet d’eaux pluviales dans les eaux douces superficielles ou sur le sol, ou dans le sous-sol).
L'Engagement des Collectivités Locales pour un Désherbage Durable
Pour inciter les habitants à désherber leur pied de façade sans recourir aux produits chimiques, la Communauté urbaine Brest métropole océane joue la carte du décalage. Elle développe, depuis un an, une campagne de communication sur le thème du développement durable qui reprend les codes du roman noir. Sur l’affiche, une femme en blue-jean, binette en main, pose avec un air déterminé. La légende : « Dominique les a supprimées naturellement sans laisser de traces. » Supprimer quoi ? Les herbes folles qui poussent au pied de la façade de son habitation.
À l’origine de cette initiative, la décision de Brest métropole océane, en 2008, de proscrire tous les désherbants chimiques. « Nous avons substitué aux produits phytosanitaires des binettes, brosses de désherbage, balayeuses, débroussailleuse, désherbeuses à base d’eau chaude, waïpuna (mousse de pulpe de maïs et de noix de coco), etc. Tout cela marche parfaitement, mais prend du temps. Nous avons dû fixer des priorités », explique Alain Lespagnandelle, en charge de la qualité de l’espace public au sein du service Propreté.
La lutte contre les espèces invasives : Aujourd’hui, les agents du service ne désherbent plus au pied des façades. Ils se concentrent sur les caniveaux et les bordures de trottoir pour faciliter le ruissellement des eaux et éviter la dégradation des revêtements. « Désormais, le désherbage des pieds de façade dépend de l’appréciation de chaque habitant, avance Alain Lespagnandelle. À chacun de décider si ces brins de plantes sont gênants ou pas avant de prendre un outil pour les éradiquer. » Car Brest océane métropole parie sur un changement de regard sur les « mauvaises herbes », toutes n’étant pas vouées à être supprimées. Parfois, les herbes folles fleurissent et offrent des espaces de respiration dans la ville. Seules quelques espèces sont à éradiquer, comme le buddleia (l’arbre aux papillons) et le cortaderia (l’herbe de la pampa), très invasives et néfastes pour les écosystèmes locaux. La Communauté urbaine a donc mis à la disposition des habitants Le Guide du désherbage devant chez soi, pour distinguer les coupables des innocentes et choisir les outils les plus adéquats.
Les Brestois ont accueilli favorablement cette initiative. « Nous disposons d’un réseau associatif très dynamique en Bretagne, très sensibilisé à la question de la qualité des eaux, poursuit Alain Lespagnandelle. Comme pour nombre de nos actions, nous nous sommes appuyés sur ce réseau associatif et, notamment, sur une vingtaine de bénévoles qui jouent déjà le rôle de guides composteurs auprès des habitants. »
Services d'Entretien du Jardin : Une Vue d'Ensemble
L'entretien du jardin englobe une multitude de tâches visant à maintenir un espace extérieur sain, esthétique et fonctionnel. Ces services peuvent être réalisés par les propriétaires eux-mêmes ou confiés à des professionnels.
Tonte de Pelouse :
- Tonte "classique" ou "mulching"
- Entretien du gazon (engrais, semis, arrosage)
- Scarification
- Engazonnement de petites surfaces
Désherbage et Débroussaillage :
- Désherbage, débroussaillage et entretien des massifs
Tailles :
- Taille de haies
- Taille d'arbustes
- Taille de plantes grimpantes
- Taille de rosiers
- Taille d'arbres fruitiers
Nettoyage des Extérieurs :
- Nettoyage haute pression des terrasses et allées
- Nettoyage du mobilier de jardin
- Nettoyage des abords de piscine
- Ramassage de feuilles
- Déneigement
Entretien Courant de Piscine :
Culture et Plantation :
- Plantation de fleurs, plantes et petits végétaux
- Réalisation de potager
- Entretien de potager
Évacuation des Déchets Verts :
- Mise en sac des déchets verts
- Enlèvement des déchets verts
- Broyage des déchets verts