L'urbanisme, un domaine au cœur des préoccupations actuelles, est essentiel pour tout projet immobilier, qu'il s'agisse d'achat, de vente ou de construction. Avant de vous lancer dans de tels projets, il est impératif de prendre connaissance des normes applicables. Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou le Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) est un document fondamental qui régit le développement et l'aménagement du territoire dans un souci de développement durable. Il définit à l’échelle locale un projet de développement à horizon d'une dizaine d'années, permettant d’anticiper et de programmer les besoins du territoire en termes d’emplois, de logements, de services, d’équipements, etc. De plus, il détermine les droits à construire applicables à chaque parcelle et fixe les normes réglementaires de construction suivant la nature de la zone (site naturel, espace agricole, zone urbaine à dominante d’activité économique, résidentielle, etc.).
Le PLUi de Laval Agglomération : Un Cadre Essentiel
À l’échelle intercommunale, la ville de Laval fait partie de Laval Agglomération. Dès lors, c’est le Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de Laval Agglomération qui a vocation à s’appliquer. Ce document d’urbanisme traduit un projet global d’aménagement des sols d’un territoire donné, conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme. Laval Agglomération dispose actuellement de deux Plans Locaux d'Urbanisme intercommunaux, qui couvrent l'ensemble des 34 communes de son territoire : le PLUi de Laval Agglomération, ancien EPCI de 20 communes, et le PLUi du Pays de Loiron, ancien EPCI de 14 communes. Les deux documents de planification ont été approuvés le 16 décembre 2019 par le Conseil communautaire. En 2024, Laval Agglomération a entamé l'élaboration d'un nouveau PLUi regroupant cette fois-ci l'ensemble des 34 communes de l'actuel EPCI.
Le PLUi porte également un projet global et équilibré pour le territoire en mettant en cohérence les politiques publiques du logement, des transports et déplacements, de l’action économique, de l’environnement, en cohérence avec le SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale). Pour vous procurer une copie de l’un des documents contenus dans le PLUi de l’Agglomération de Laval, vous pouvez vous rendre sur le site officiel de l’Agglomération ou bien sur le site gouvernemental du Géoportail de l’urbanisme.
Les Composantes d'un PLU et PLUi
Un PLU se compose de différentes parties, à savoir le rapport de présentation, le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD), les orientations d'aménagement et de programmation, le zonage et les divers documents graphiques, le règlement et les annexes. La partie zonage du PLU divise le territoire en zones urbaine, à urbaniser, agricole, forestière, etc. Chaque zone est soumise à des règles d'urbanisme spécifiques. Par exemple, certaines constructions sont autorisées en zone agricole si elles ont un rapport avec l'exploitation agricole. Chaque PLU comporte une partie graphique composée d'une carte de la commune (ou du groupement de communes) indiquant la classification des territoires en différentes zones à l'aide, dans la plupart des cas, d'un code couleur.
Le PLU, Plan Local d'Urbanisme, (ou PLUi, Plan Local d'Urbanisme intercommunal, pour une intercommunalité) remplace le POS (Plan d'Occupation des Sols) dans les communes françaises depuis la promulgation de la "loi SRU" (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain). Le PLU donne les orientations de l'aménagement global du territoire d'une commune ou intercommunalité en terme d'urbanisme, de transport et d'habitat et autour d'un Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD).
Absence de PLU : Les Autres Documents d'Urbanisme
Dans le cas où une commune ne s'est pas encore dotée d'un Plan Local d'Urbanisme, comme cela pourrait être le cas pour des communes de plus petite taille, le document d'urbanisme de référence est, s'il existe, le Plan d'Occupation des Sols (POS). En l'absence de POS, c'est à la Carte Communale (CC) qu'il faut se référer. S'il n'existe pas non plus de Carte Communale, ce sont les directives du Règlement National d'Urbanisme (RNU) qui s'appliquent. Pour consulter ces documents, il faut se rendre en mairie. Il est aussi parfois possible d'obtenir une version numérique de ces documents sur le site Internet de la commune, s'il existe. Enfin, le site gouvernemental du Géoportail de l'urbanisme a pour vocation de recenser les PLU de tout le territoire français.
Le Cadastre : Identifier et Délimiter les Propriétés
Document majeur dans tout projet immobilier (vente, achat, construction), le cadastre doit être consulté pour prendre connaissance des informations relatives à une parcelle, ses délimitations et son environnement. En France, le cadastre consiste en un ensemble de plans et fichiers administratifs recensant la totalité des propriétés foncières se trouvant dans chaque commune française. Le cadastre français se subdivise en communes, lesquelles sont divisées en sections. Les sections sont, quant à elles, divisées en feuilles. Le cadastre permet l'identification d'un bien immobilier via un numéro de parcelle unique et le numéro de section dans laquelle la parcelle se trouve.
Lors de la vente d'un bien immobilier, les notaires fournissent obligatoirement une version imprimée du plan cadastral du bien vendu, afin que soient parfaitement identifiées la localisation et la surface du bien vendu. Le cadastre a donc une valeur foncière. Par ailleurs, le cadastre a une valeur fiscale. Il sert en effet au calcul de l'impôt foncier. Le cadastre est tenu par le centre des impôts fonciers et répertorie et délimite les différentes parcelles des territoires des communes.
Le vocabulaire du cadastre - Film 231
Pour consulter le cadastre, plusieurs possibilités s'offrent à vous : vous pouvez envoyer un courrier à la mairie sur le territoire où se trouve le bien qui vous intéresse, vous pouvez également vous adresser, par courrier au centre des impôts de la commune concernée par le plan cadastral que vous souhaitez obtenir, ou vous pouvez vous rendre sur le site Internet officiel cadastre.gouv.fr et effectuer une recherche par adresse ou par références cadastrales. La délivrance de plans cadastraux au format A4 ou A3 est gratuite mais il vous est aussi possible, moyennant paiement, d'obtenir un plan au format A0 ou plastifié. Il est à noter que le coût par feuille décroît avec le nombre de commandes.
Les Interlocuteurs Privilégiés pour vos Démarches d'Urbanisme
En fonction de votre situation et de votre projet d'urbanisme, vous devrez vous adresser à divers organismes et administrations. La mairie est, généralement, l'interlocuteur privilégié puisqu'elle délivre les permis de construire ou de démolir, les certificats d'urbanisme, etc. La municipalité a, en effet, un rôle de délivrance de documents officiels. En revanche, pour des recherches d'informations comme l'identité du ou des propriétaire(s) actuel(s) ou passé(s) d'un bien, le prix des différentes ventes ou encore pour obtenir la copie de documents de ventes, c'est au SPF (Services de Publicité Foncière) qu'il faut s'adresser.
Service fiscal et administratif appelé "conservation des hypothèques" jusqu'en 2012, le service de la publicité foncière est en charge de l'enregistrement des actes liés aux transactions immobilières. Toutes les transmissions de biens immobiliers y sont consignées : vente, donation, legs. Outre ces éléments, le service de publicité foncière conserve aussi la trace de baux de longues durées, de démembrements de propriété, de servitudes, d'hypothèques. Ces démarches obligatoires peuvent, notamment, permettre à l'acquéreur de vérifier que le bien n'est pas hypothéqué. Vous pouvez obtenir une copie de votre acte de propriété, d'état hypothécaire ou encore, dans le cas d'une copropriété, du règlement de copropriété en vous adressant au SPF dont dépend la commune où se trouve le logement. Ces demandes sont payantes, elles coûtent généralement quelques dizaines d'euros, suivant les demandes.
L'État des Risques et Pollutions (ERP) : Une Information Cruciale
Lors d'une vente ou d'une mise en location d'un bien immobilier, la loi oblige le vendeur ou le bailleur à informer l'acheteur ou le locataire sur les risques naturels ou technologiques inhérents à la localisation du bien. Il s'agit de fournir un document appelé ERP (état des risques et pollutions). Ce document comprend la mention : des risques naturels existants et figurant dans un PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) approuvé par le préfet. Il peut s'agir de la sismicité (pour les zones de 2 à 5), de la présence de gaz radon (pour les zones à potentiel radon 3), mais aussi de risques d'inondation ayant fait l'objet d'un PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondations), de risques d'avalanche, d'éruption volcanique. Il mentionne également les risques miniers et/ou technologiques (usine à risque, par exemple), référencés par le PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques) approuvé par le préfet, le périmètre à risque où se trouve le logement, et les travaux du logement, en raison des risques qui y pèsent (indiqués dans un plan de prévention des risques) effectués ou à effectuer. Le but étant d'informer les acheteurs et les vendeurs sur l'état de risque, les actions entreprises par les communes et régions pour endiguer ou prévenir ces derniers. Une ERP doit dater de moins de six mois au moment de la signature du bail ou de la promesse de vente. Pour plus d'informations sur le sujet, adressez-vous à la préfecture dont dépend le logement.
En 2013, l'ERNT est devenu l'ERNMT en incluant, en plus des précédents risques, les risques miniers. En janvier 2018, l'ESRIS (état des servitudes risques et d'information sur les sols) a remplacé l'ERNMT. C'est en août 2018 que l'ERP est venu en remplacement de l'ESRIS.
Les Risques Majeurs en France : Une Réalité à Considérer
Le territoire français, métropolitain et d'outre-mer, est exposé à divers risques majeurs. Ce site évoque ainsi les risques majeurs à prendre en compte. Les risques d'inondations en font partie, qu'il s'agisse de crue de cours d'eau, de vague submersion, ou de débordement de nappe phréatique. Depuis 1992, une typologie des inondations a été retenue en France. D'après l'évaluation préliminaire des risques d'inondation (EPRI) de 2011, plus de 17 millions de personnes en France sont sous l'emprise potentielle d'inondations extrêmes ou majeures. On compte 122 territoires à risques importants d'inondation (111 en métropole, 11 dans les DOM). L'Outre-mer français compte de nombreux bassins à risque, en particulier à Mayotte. Le territoire métropolitain n'est pas épargné par le phénomène avec, notamment, les bassins hydrographiques de l'Adour-Garonne, de l'Artois-Picardie ou encore de la Loire Bretagne.
Suite à différentes crues survenues en Bretagne, dans l'Aude, dans la Somme, notamment, les Programmes d'Actions de Prévention des Inondations (PAPI) ont été créés en 2003. Leur but est d'adopter une approche du risque fondée sur un partenariat entre l'État français et les acteurs territoriaux. Près d'1 milliard d'Euros a ainsi été investi pour financer ces programmes, entre 2003 et 2009. La mise en place de ces programmes était sous le leadership d'une structure territoriale dite "pilote" : communauté d'agglomération, département, syndicat mixte. Ainsi, entre 2003 et 2009, plus de 50 PAPI ont pu être mis en place en France.
Le vocabulaire du cadastre - Film 231
La France est aussi exposée à des risques de séismes, en particulier la Guadeloupe et la Martinique, également sous la menace d'éruptions volcaniques, mais le territoire métropolitain, quoique bien moins menacé, n'est pas épargné avec, par exemple, un séisme de magnitude 5,4 dans la Drôme et l'Ardèche, en 2019. Depuis octobre 2010, un nouveau zonage sismique de la France divise son territoire en 5 zones de sismicité croissante avec des préconisations différentes détaillées dans le code de l'environnement. Ce zonage se fonde notamment sur l'étude de l'aléa sismique : probabilité d'un séisme dans une région donnée sur une période donnée mesurée à partir des précédents séismes. Les différentes zones sont les suivantes : la zone 1 à sismicité très faible sans prescription spécifique pour les constructions dites "à risque normal". Les zones 2 à 5 (aléa sismique faible, modéré, moyen ou fort) où des règles de constructions parasismiques s'appliquent aux bâtiments dits "à risque normal".
Moins violents mais pouvant avoir des conséquences désastreuses à moyen ou long terme, les champignons mérules menacent les constructions en bois. Se nourrissant de la cellulose du bois, la "lèpre des maisons" (surnom de la mérule) peut fragiliser des structures jusqu'à l'effondrement. Ce champignon prolifère dans le noir, dans des endroits cachés, rendant le diagnostic difficile. Le diagnostic concernant la mérule, champignon lignivore, n'est pas obligatoire pour la vente d'un bien immobilier hormis dans 20 communes du Finistère. Cependant, il est préférable d'être particulièrement vigilant car des chantiers de champignons lignivores existent dans de nombreuses communes partout en France, en particulier dans le Finistère ou à Paris. Des mesures existent pour éviter d'éventuelles nuisances dues aux mérules à l'avenir lors de la construction du logement : utiliser des bois secs, éviter autant que possible le contact direct entre le bois et le sol, s'assurer de l'étanchéité des façades et toitures, prévoir des aérations en sous-sol.
Le gaz radon ne menace pas les constructions mais directement les hommes. Certains territoires français présentent une concentration importante de radon, gaz radioactif issu de la désintégration du radium et de l'uranium, deux éléments présents dans le sol et les roches. L'ISRN (Institut de Radioprotection et de Sûreté Nucléaire), à la demande de l'Autorité de Sûreté Nucléaire, a cartographié le territoire français en délimitant trois types de communes de potentiel 1, 2 ou 3. Sur le long terme, ce gaz peut favoriser l'apparition du cancer du poumon. Présent essentiellement dans les sols mais également, en concentration moindre, dans les matériaux de construction et l'eau de distribution, le radon peut s'infiltrer à l'intérieur d'une habitation par le passage des canalisations, les vides sanitaires, les caves, etc. Il existe des dispositifs spécifiques, qui coûtent généralement quelques dizaines d'euros, permettant de mesurer la concentration en radon dans son habitation.
La Commune de Laval (53000) et ses Spécificités
Située historiquement dans le Maine, la commune de Laval (53000) se trouve dans le département de Mayenne, en région Pays de la Loire. Cette commune est la 121ème ville la plus peuplée de France avec 49 733 habitants, nommés les « Lavallois » avec une densité de population importante de 1 453 habitants/km2. Enfin, la ville de Laval recouvre une superficie de 34,22 km2. Ces données démographiques et géographiques sont importantes à considérer dans le cadre de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire.
Projets de Jardinage et Travaux Domestiques : Anticiper et Planifier
Le printemps peut être la saison idéale pour réaliser des travaux : la météo est plus agréable qu'en hiver, les journées sont plus longues et il ne fait pas encore trop chaud. Pour vous préparer à l'été qui arrive, vous aimeriez effectuer certains travaux dans votre maison, dans votre appartement ou dans votre jardin. Selon le type de travaux que vous souhaiteriez entreprendre et selon leur ampleur, pensez à vérifier les documents et les autorisations dont vous pourriez avoir besoin (permis de construire, d'aménager, etc.). La consultation des documents d'urbanisme, tels que le PLUi de Laval Agglomération, est une étape préalable indispensable pour s'assurer de la conformité de tout projet. De plus, il apparaît nécessaire de se renseigner sur les différents risques environnementaux ou technologiques qui peuvent peser sur un territoire, par mesure de précaution ou parce qu'ils peuvent impacter le projet en lui-même. Par exemple, une forte présence de champignon mérule peut nécessiter une ventilation importante d'un logement contenant du bois.